2020-11-02
經濟日報
上周剛批出的日出康城第13期，由信置(00083)夥拍嘉里(00683)、嘉華(00173)及招商局置地(00978)合作投得，是日出康城歷來最貴的補地價，亦是日出康城站上蓋項目最後一期，補地價55.68億元，每呎補地價高達3,600元，市場相信賣樓亦會是最貴的一期。
15年供應2.55萬伙
日出康城由2005年批出第一期項目(現為首都)，到現時批出最後一期項目，經歷長達15年時間，按照規劃大綱的總房屋供應量是約2.55萬伙，亦即是每年平均供應1,700伙，屬於一個不少的數目。
先說說日出康城的歷史，歷史上這個位置叫小赤沙，規劃上就叫「將軍澳第86區」，「日出康城」這個名稱是去2007年的時候，第一期首都賣樓的時候才面世，即使在2005年招標的時候用的名稱亦是「夢幻之城」。
用當時港鐵所說，「日出康城」的名有日出東方，又有健康之城的含義，英文名LOHAS，更是有齊健康、可持續發展等元素，單是由「夢幻之城」變成「日出康城」的轉變，隱約都見到過去一段時間社會潮流的變化。
至於康城原本所在的位置，是填海得來，屬於整個將軍澳新市鎮發展區第三期的一部分，其餘部分就包括將軍澳南、調景嶺及百勝角等部分。
據立法會的文件顯示，「將軍澳第86區的填海工程分兩個階段進行，在1991年動工，至1997年竣工」，由1997年完成填海，到2005年出第一期的地皮中間相隔8年時間，當中除了有興建將軍澳線的因素外，相信2000年代初樓市低迷，令政府減慢推地、賣地亦是一個因素。
正如上文，日出康城站總房屋供應達25,500伙，規模不比整個啟德發展區小太多，在過去5、6年在政府推地方面扮演了重要角色，單位數量相當於政府1至2年的推地目標，高峰期的2015年短短1年內推出康城第6至9期，總供應數目達6,860伙。
日出康城的項目因為每期單位數量多，最少亦有約900伙，而且鐵路上蓋、填海地、住宅社區等元素，都確保了日出康城項目會頗受市場歡迎，流標的風險亦相對低。
在日出康城所有地皮批出之後，政府要找到有相類似規模的大型項目不容易，可能要到小蠔灣車廠，或者將軍澳137區完成規劃、東涌新填海區有更多土地推出供應才可以。
上車需求增 單位「縮則」
日出康城發展另一個值得觀察的是，單位類型的轉變，由最初第1至3期基本上主打中大型單位，以3房、4房為主，去到2014年的時候，港鐵正式申請將單位數目由原本2.15萬伙增加至2.55萬伙，增幅19%或4,000伙，因為總樓面不變，實際上就是將單位「縮則」。
因此，去到2014年4月批出的第4期(即現時晉海)，是第一個設1房戶型，這個亦都跟過去一段時間，市場需求轉向以上車購買力為主，發展商興建更多1房以至開放式單位的趨勢一致，近年推出的日出康城新盤1房、2房比例就明顯增加，最細甚至有少過300平方呎的戶型推出。
撰文 : 唐榮