失業率升 樓價不受影響？

政府統計處日前公布7至9月失業率為6.4%，較上期增加0.3個百分點，是自2004年11月至2005年1月以來最高，而就業不足率則維持於3.8%的水平。本港失業人數繼續上升，達到25.9萬人，較上期增加約1.15萬人，就業不足人數則有14.9萬人，與上期大致相若。 經濟差，失業上升，樓市不差？是不是真的出現樓市與經濟兩個截然不同的平行時空？唐榮比較相信是滯後反應，市場的調整仍未完，失業亦有機會持續向上，香港現時是「疫情」經濟，接下來還是要看疫情變化，樓市仍存有下調壓力。 有業界曾指出，當疫情反覆出現幾個周期，經濟反覆收縮，倒閉及失業的情況惡化，樓價才會大跌。 過去3次失業率續升 樓價均跌 亦有地產界人士認為，現時失業或半失業人口的購買力主要影響小型住宅單位，不過，由於企業生意差，很多中高層收入也大受影響，因此會影響這群「中產」的買樓及換樓意慾，當中以1,500萬至3,000萬元樓價的住宅物業議價空間較大。 往績告訴大家，樓價受到失業率的影響，而樓市不濟，樓價持續下跌，負財富效應同樣會輾轉反映在失業率上。附表顯示，3次失業率持續上升，樓價均錄得可觀跌幅，97年後有近一年半時間失業率急升，樓價期內錄40%跌幅，2001年起亦如此。即使較近期的2008年，失業率由7月的3.2%升至年底的超過5%，其間樓價亦曾跌17%。 唐榮過去曾提及，失業率高低其實是影響樓市的一個重要因素，反映同期香港經濟好，人人有工做、工作穩定，毋須擔心「無咗份工」，住屋需求自然上升，更不會出現失業急賣樓的情況。因為職業與收入相關，收入與供樓相關，而就業前景樂觀或悲觀有高度「傳染性」，當社會陸續出現失業新聞、知名企業裁員，好容易引發人人自危的氣氛，2008年金融海嘯便是最明顯例子，樓市成交大幅縮減，需求大幅減少，想賣樓也賣不了。 又或者1997至2003年，則是持續陰乾式，各階層長期受到經濟收縮的困擾、職業欠保障，樓價便出現一浪低於一浪的演進過程。而事有湊巧，樓價與失業率呈反方向發展，當失業率在2003年6月見頂達8.5%後回落，樓價指數亦在下一個月成功觸底，展開長期升浪。 可以這樣說，失業率與樓價、樓市表現極度相關，年底至明年初失業情況，需要高度關注。 撰文 : 唐榮