住宅租金進入長跌形態

住宅租務受到經濟環境及租盤供應量的困擾，唐榮早前有提及，像大埔白石角大量租盤湧現，使整個沙田區，如第一城等租金受壓，資料顯示，該屋苑9月租金跌幅有近半成，而租務市場可能進入超過半年的長跌周期。 附表是比照2019年與2020年，每月租金升跌幅的變化，可以看到，兩個年度均出現暑假租賃旺季，租金6及7月均出現升幅，但2019年8月社會運動熾熱，結果暑假旺季提早結束，到了2020年8月，似乎暑期亦提早完結，8月出現零升幅。 問題來了，去年8月起至今年5月，住宅租金出現連跌10個月的長期回落情況，包括經濟環境惡化、失業率上升、社會運動及新冠肺炎疫情疊加、今年進入新盤入伙高峰等等，去年下半年至今的租金持續下跌的走勢，有好大機會在未來跨年度重演。 租務淡季裁員潮 下調壓力恐倍增 翻查資料，今年預計有20,854伙新盤落成，至今年8月底止有13,076伙落成，估計尚有7,000伙新盤陸續入伙，為市場帶來新盤供應。另一點是今年11月政府保就業計劃完結，年底當租務市場進入傳統淡季，而又遇上裁員風暴，住宅租金下調壓力將倍增。 去年8月起租市進入長跌市，一年死約一年生約計，租期已一年的有一定誘因，在今年9月起尋找更便宜租盤，這個亦是租市的變化因素。 中原地產的報告則指出，9月份私人住宅實用面積平均租金錄得34.0元，按月跌1.2%。今年6月份，租金進入季節性旺市，結束連跌10個月的局面，兼按月急升2.1%，確認進入暑期租賃旺市。其後租金升幅開始收窄，7月份升1.5%，8月份沒有升跌，開始步入旺市尾聲。9月份租金按月跌1.2%，正式確認暑期租賃旺市完成。 根據中原地產新簽租約統計，9月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得34.0元，較8月份34.4元跌1.2%。2019年8月租金展開連跌，租金連跌10個月共12.4%。其間本港出現肺炎疫情，租金走勢持續受壓，兼跌幅擴大，當中今年2至4月分別按月急跌2.0%、2.0%及2.1%。其後疫情受控，轉租及減租潮結束，加上順利進入傳統租賃旺季，租賃宗數持續上升，6月份租金止跌回升，確認傳統租賃旺市順利來臨。 十大藍籌屋苑方面，9月份匯景花園錄34.4元，按月升4.9%。太古城升0.3%。黃埔花園及嘉湖山莊沒有升跌。海怡半島跌0.5%、美孚新邨跌0.9%、麗港城跌1.2%、康怡花園跌1.8%、杏花邨跌3.2%及沙田第一城跌4.9%。 撰文 : 唐榮