皇后大道中的盛衰更替

中環一向名店林立，疫情下高級品牌連環退場，過去無法想像麵包店能夠空降皇后大道中，卻在此時出現，正正反映了疫情下，核心區零售地段出現大變化，親民商戶趁機出擊。 最近走到中環皇后大道中看看最新商戶變化，確實已出現交替情況。原有旗艦店漸退場，如TOPSHOP時裝租用兩層舖位，已事先張揚會棄租，近日進行最後大減價，至於另一間美國快速時裝店，亦已傳出即將棄租，近日該店已像散貨場般，相信距離遷出日子不久。 疫下名店連環退場 麵包店竟進駐 同時間，也有新開的商戶，最受關注當然是日本超市驚安之殿堂，中環分店正式開業，即為地段帶來不少人流，相當熱鬧，而走到心臟地段，娛樂行地庫早前由連鎖體育店預租，近日正式開業，星期六下午亦有不少人在店內選購運動用品。位於萬邦行地下，一個交吉近1年舖位，最近獲預租並掛起廣告牌，原來是一間麵包店，能夠在皇后大道中最優質地段出現，肯定是多年來首次發生。 從以上商戶交替，反映了疫情下出現零售變化。環球疫情打擊核心區最為嚴重，雲集奢侈品零售商的核心區商舖租金高企，當年大型連鎖店以貴價搶舖，導致租金在高峰期每年升3成以上。疫情至今達9個月，由於環球疫情未受控，近期更出現反彈，不論遊客還是商務旅客數字跌至近乎零，就算年內或有個別地區及國家恢復有限度往來，短期內也難重回正常數字，零售商立即作出收縮，退租核心區地段。 5大核心消費區 商舖空置率續升 據中原工商舖統計指，9月份本港5大核心消費區，包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的商舖空置率續升，幅度由0.05至0.38個百分點。其中尖沙咀區升幅最高，由8月約16.48%升至最新約16.86%。而5區中空置情況最嚴重的是中環，9月份舖位空置率約20.45%。租金方面，戴德梁行資料顯示，今年4大核心區舖租跌幅已達3成以上，中環跌幅更高見40.8%。 空置率上升，絕大部分業主也認清當前形勢，為免舖位長期交吉，接受現實減租，最初減幅約2至3成，惟與旅客相關零售商也乏興趣擴充，業主再減至5成甚至更多，此時一些與本地消費相關行業，便開始有能力承租舖位。以是次麵包店租舖為例，10年前該舖由中藥店北京同仁堂租用，租金高達110萬元，及後零售高峰期漸過，換上高級鐘錶店，租金跌至約70萬元，如今鐘錶遷出近一年，業主一再降價，終由麵包店以約35萬租用，租金較高峰跌7成。可以計計數，麵包店主力賣包賣蛋糕，每件貨品8至10元起，根本無可能負擔50萬以上高昂租金，但當租金跌至約30萬元水平，每日租金即約1萬元，在中環大量打工仔幫襯，似乎有機會計到數。 當租金跌至民生商戶可應付水平，便開始有承接力，畢竟目前本地消費力仍在，疫情、限聚令對餐廳、高級零售有一定衝擊，但一些基本消費如日用品、食品等始終不變。故此短短數月內，皇后大道中便先後有超市、麵包店，平價體育用品店開舖，正是疫情下新現象，相信未來半年至一年，核心區一線地段，將再有「親民」商戶出現。 撰文 : 唐榮