2020-10-22
明報
【明報專訊】港府如何增加住宅土地供應成為近月城中熱話，暫以大規模填海造地呼聲最高，而特首林鄭月娥在上周一突然宣布押後發表《施政報告》後，她在本周一見報的傳媒訪問中繼續倡議在大嶼山填海造地1700公頃「明日大嶼」計劃，並稱「無聽中央講過」有意將現屬廣東省珠海市管轄的桂山島填海撥地予本港。曾在城市大學執教公共行政及管理課程27年、現職邁臻研究所總監宋立功估計，建制派是繞過特首、直接向中央提出桂山島的發展方案；他認為，若中央拍板後，桂山島填海最快明年便可啟動，加上可充分利用內地填海高新技術，成本效益高，料兩至三年便可成功造地，較明日大嶼屬更佳方案，他稱要留意特首月底訪京後會否就桂山島填海有新說法。
指建制派憂明日大嶼難推 向中央交桂山島方案
香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授雷鼎鳴上月10日在本欄指出，填海是長期增加土地供應最有效的方法， 而明日大嶼計劃若成功啟動，便可扭轉市場對土地供不應求的預期，可間接迫使新界農地及棕地持有者加快申請改用途發展住宅；香港房地產協會主席郭海生及副會長許楨本月8日於本欄則建議，在桂山島填海造地70平方公里，提供約28萬個公私營住宅單位，並且發展八大產業。特首林鄭月娥於本周一見報的傳媒訪問中首次回應，桂山島填海造地助港的事項，「無聽中央講過」，認為中央重視環保，此做法很困難，因此本周外界對此方案的預期轉吹淡風。
宋立功1992年取得美國哥倫比亞大學政治經濟學博士後，回港在城大任教27年至去年退休，與雷鼎鳴一樣屬博士級專家，他本周二接受訪問從政治經濟學分析港府擬大規模填海造地與各利益團體的博弈，料可幫助讀者更立體了解該熱門話題。
他首先引述Demographia 2019年國際樓價負擔能力報告，指本港去年樓價對家庭入息中位數比率為20.8倍，連續10年屬全球樓價最難負擔的城市，「即港人平均逾20年不吃不喝不消費才可買樓」，高樓價影響所及，目前保守估計有至少20萬港人住劏房，一般家庭輪候公屋獲首次編配機會的時間由8年前的2.7年倍增至今年6月的5.5年，情况並不理想，亦令社會不安。
林鄭月娥2017年7月上任特首後，同年9月成立土地供應專責小組研究短中長期增地方案，而在土地小組提交報告前，她又突然於2018年10月的《施政報告》提出在大嶼山分階段填海造地1700公頃的明日大嶼計劃；宋立功分析，從港府的角度去看，填海無疑是最簡單直接的大規模造地方案，而且明日大嶼若順利推進，港府日後收購發展商及私人投資者所持有的新界農地棕地時亦可以討價還價，「農地棕地持有者過去以為政府要發展新市鎮便一定要向他們高價收購，但若政府將大規模的填海造地興建新市鎮，就會拉低樓價地價，這些地主亦會更加主動向政府磋商出售，這是很深遠的影響」。
內地填海技術高 桂山島造地僅需3年
雖然港府大規模填海造地有上述重大好處，但宋立功認為，經過過去一年多的反修例運動，加上近月港府應對疫情的表現亦有不足，目前港府的管治權威有所下跌，能否擺平各方利益團體推進明日大嶼計劃屬疑問，因此他估計有建制派人士在沒經過與林鄭月娥深入磋商的情况下，直接向中央繳交桂山島此另一大規模填海造地的方案，「即使林鄭月娥上任時說房屋政策屬任內工作重中之重，但過去3年多以來仍無大規模造地，有建制派人士覺得她『講多過做』，相關局長又『唔係咁做得』，於是他們索性請中央加快在桂山島填海造地」。
宋立功解釋，與港府在2018年10月提出明日大嶼計劃後，至今仍未能獲立法會撥款5.5億元為該計劃第一階段的交椅洲填海方案作可行性研究不同，桂山島及相關水域分別由珠海市及廣東省管轄，只要中央拍板通過在當地填海造地，並且由全國人大立法，明年便可動工。他續說，從中國近年成功在南海建立多個島嶼可見，內地在填海造地領域所掌握的高新技術屬全球領先，料有關技術同樣可用於桂山島填海，此舉不單成本低、效益高，而且料兩三年便可成功造地，屬對比明日大嶼的明顯優勢（編按：香港房地產協會估計，桂山島首批8萬伙單位可於2030年落成，而內地填海成本僅本港兩至三成；而有傳媒則引述消息人士指出，明日大嶼計劃最快於2027年開始填海，並於2033年有首批住戶入伙）。
綜合上述分析，宋立功認為，在桂山島填海造地較明日大嶼為佳，即使特首近日稱「無聽中央講過」該方案，仍要留意她月底訪京拜訪不同部委後會否就此有新說法。
明報記者 葉創成
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