2020-10-21
經濟日報
受新冠肺炎疫情影響，二手樓價走勢反覆，市場不時傳出小業主大幅蝕讓損手離場的消息，例如元朗牛潭尾娉廷早前便有洋房蝕讓244萬元。不過，細心研究原來業主蝕讓背後其實有錢賺。
土地註冊處資料顯示，元朗娉廷雙號屋，實用面積1,621平方呎，連約345平方呎花園，9月8日以1,600萬元轉售，呎價9,870元，跌穿1萬元關口。原業主於2016年以約1,844萬元購入，是次易手帳面蝕讓244萬元離場。
不過，土地註冊處資料顯示，蝕讓賣樓的業主於1星期後，即以4,655萬元購入元朗唐人新村柏巒一幢洋房，實用面積3,844平方呎，屬於5房間隔。買家以首置身份入市，僅支付約198萬元釐印費。假若買家沒有沽出娉廷的洋房，是次入市須繳付15%辣招稅（698萬元）。換言之，業主售出娉廷表面上蝕讓244萬，但買入新單位慳稅約500萬元，所以區內代理相信，娉廷其實屬於內部轉讓並不是真正蝕讓。
事實上，政府2016年底大幅提升雙倍印花稅（DSD）至樓價15%後，坊間衍生多種的慳稅方式，樓市因而出現種種撲朔迷離的交易個案。例如有東半山豪宅業主，運用好似踢足球式互交波，自製首置身份再買樓，3年間慳稅逾千萬元。
夫婦互「交波」買賣 自製首置慳稅
土地註冊處資料顯示，東半山栢麗園一個1,455平方呎的大單位，原本由一對夫婦聯名於2012年購入，2017年4月（當時已實施新雙倍印花稅）妻子以1,925萬元將單位賣予丈夫，回復首置身份後，妻子即以3,750萬元購入淺水灣一個豪宅單位，僅支付159.4萬元印花稅，若沒有甩名自製首置身份則須支付562.5萬元辣招稅，大幅節省逾330萬元。
至近日，丈夫又將單位以3,250萬元轉售予妻子，由於近親交易不用支付辣招稅，丈夫成功回復首置身份後，即以8,500萬元購入東半山畢拉山一幢洋房，僅支付361.3萬元印花稅，較回復首置身份前應付的1,275萬元，節省約776萬元。換言之，這對夫婦將栢麗園的豪宅單位，短短3年間互相「交波」式買賣自製首置身份2次，共慳稅1,106萬元。
其實只要細心查閱土地註冊處資料，不難發現這對豪宅業主何解要交波式賣樓。栢麗園第一次甩名前，因為男戶主手持日出康城領都一個單位，所以只能由該女戶主甩名，該單位今年3月份以1,100萬元售出。第二次甩名時，輪到女戶主持有淺水灣豪宅，所以男戶主又將單位交回妻子手上，以首置身份買入另一豪宅慳稅。區內代理透露，其妻子名下的淺水灣豪宅現時以5,200萬元放盤，若成功沽貨不排除2人再次「交波」自製首置身份慳稅。
事實上，雖然新冠肺炎疫情一直困擾本港樓市走勢，但是Q房網香港一項研究報告指出，過去4個月（5至8月），平均每月涉及多達333宗成交，買賣雙方的其中一個名字屬於相同，對比於今年初（即1至4月）平均每月只有256宗屬於內部轉讓成交，上升30%，可見市場有大量業主透過不同方法慳稅，反映新冠肺炎沒有徹底破壞港人置業意慾，市場對樓市並不悲觀。
撰文 : 唐榮