搬不搬 有數計

環球疫情下商業活動大受影響，甲廈租金明顯調整，機構要省成本，搬遷是方案之一，但減成本幅度收窄加上裝修費等考慮，令搬遷行動有數計。 甲廈需求挫 連續3季負吸納 甲廈是眾多物業範疇中，最反映營商環境及經濟表現。據戴德梁行數字顯示，今年中區甲廈租金已跌約17%，較高峰期已回調22%，其他各區如灣仔、九龍區也出現調整，跌幅不如中環般高。商廈市場反映各行各業營商環境，甲廈新需求急劇下挫，去年第四季起，連續3季整體出現負吸納情況，而主要靠跨國企業撑起的中區甲廈，繼2019年全年錄負吸納量後，今年未有改善，第三季涉及負吸納樓面達16.8萬平方呎，比過去3季還要高，可見疫情下新需求疲弱。 第一太平戴維斯一份報告亦顯示，整體空置率由2020年6月的6.02%（355萬淨平方呎）急升至2020年9月的6.82%（403萬淨平方呎）。但仍低於沙士（2003年11月的空置率達13.46%）及全球金融危機（2009年7月的空置率達9.23%）等以往經濟衰退期間的高峰。 中區甲廈租金高企多年，區內機構若遷出中環，搬至銅鑼灣、港島東甚至九龍區，可節省不少租金，在市況轉差下，理應是好選擇。據業界代理指，近月大型搬遷活動並不算多，相信因為企業計過數，搬遷動力稍減。 以數字作比較，2019年第二季，中區整體呎租約137.8元，而港島東呎租為56.8元，若作出搬遷，可節省每呎約81元。經過一年來社會運動加上疫情，中環租金跌幅較各區為高，中環呎租跌至108.4元，而港島東現呎租52.4元，節省每呎租金降至56元，現時搬遷所節省幅度在收窄。這個情況出現，因不少中環商廈業主意識到市況轉差，空置率在上升，為免旗下單位租客約滿遷出，寧減租吸引租客續租，導致租金持續加快調整。 機構搬遷 視省租幅度裝修費 機構是否作出搬遷決定，還要考慮搬遷成本，亦即新辦公室的裝修費。業界人士指，普遍金融機構裝修費涉及千萬元計，若攤分數年租約計，每呎成本約20元。故若節省呎租幅度不高，加上裝修費考慮，租客最終可能決定續租。最近甲廈租務活動不算活躍，搬遷個案不多，就是機構計數，獲業主減價續租，按兵不動在原辦公室。但核心區在減租效應下，租金調整未完。 當然，「去中環化」為近年不少跨國企業考慮方案，遷出全球最貴租的地區，長遠來說可節省一筆龐大開支。若疫情持續更長時間，各大機構不得不進一步減成本，屆時可能連所需樓面亦減少，再加上今次疫情令「在家工作」概念興起，若公司租約期滿，有可能考慮重新部署辦公室規模，員工輪流在家工作，以減少租用面積。因此，甲廈租金調整尚未完，一旦環球疫情持續至明年，租金需再尋底。 撰文 : 唐榮