2020-10-15
明報
【明報專訊】香港缺乏土地發展已是大眾共識，如明日大嶼填海或發展棕地及郊野公園邊緣均面對極大阻力，其實如政府能四両撥千斤般為一些過時土地發展規限拆牆鬆綁，已可將大量新界土地作更高效益的整合和開發。立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓便倡議，把目前100%持份者同意才可出售的新界「祖堂地」門檻降低至80%的方案，料此舉可促進逾7000公頃新界農地的發展。中原地產老闆施永青也表示，降低祖堂地轉售門檻，可令原居民更容易將土地變成真實的金錢利益，然後得到享用。
明報記者 葉創成、陸振球
謝偉銓指出，本港1841年開埠以來很多土地都是用作農業用途，隨着過去數十年城市發展、農業式微，他估計目前面積達7000公頃的新界農地中，只有700至800公頃作為常耕用途，其餘均是作其他用途，包括現時由數間大型地產發展商持有的逾1000公頃農地。他指出，由於種種制約，近年發展商就農地補地價轉換發展為住宅的個案不多，港府須就此拆牆鬆綁，提供誘因以促進發展，當中包括降低祖堂地轉售門檻。
所謂祖堂地，俗稱「阿公地」，泛指由傳統組織（例如家族或堂）而非個人擁有的新界鄉村土地。謝偉銓解釋，祖堂地亦是農地的一種，是原居民祖先留下給子孫的資產，當中以土地為主，以往主要作耕種或其他生產用途，收益分派予子孫後代，是子孫的福利，亦可作為一種凝聚。
祖堂地面積多發展商農地逾倍
目前估計由約7300個祖堂持有、佔地達2400多公頃的祖堂地遍佈新界各區（較四大發展商持有的約1000公頃農地多出一倍以上），謝偉銓指出主要集中包括元朗、屯門、上水及粉嶺等，當中元朗料佔較多，原因是元朗腹地較大，當地向來亦多人聚居。他估計，隨着鄰近城市的發展，不少祖堂地現已被污染，難以作常耕用途，目前大部分祖堂地用作停車場及倉庫，有待善加利用。
曾在大型及中型發展商任職高層多年的謝偉銓分析，過去多年發展商是祖堂地的主要買家，尤其是若祖堂地位於發展商持有的兩塊農地之間，發展商如能收購有關祖堂地，便可整合為一塊更大面積的農地，發展潛力增加，亦會更積極向港府就此補地價作住宅用途。
出售需全部持份者同意 成發展阻力
謝偉銓指出，目前出售祖堂地的門檻甚高，包括祖堂的註冊司須取得當區民政事務專員代民政事務局長發出的同意書，專員只會在所有持份者同意下才會發出同意書，加上也有各處鄉村各處例的問題。他認為，現要求百分百持份者同意才可出售祖堂地的要求屬不合理，成為發展阻力，是由於「祖堂地是阿公留下來的，以往農村社會很重視互相照顧，例如阿哥特別顯赫、有錢，屬大房，他會同時會照顧其弟妹，後者是二、三、四房，大房至四房也會開枝散葉、後代繁多，現時要取得這麼多人一致同意才可出售祖堂地，是否符合社會發展需要呢？不論任何人反對、不需要提供任何理由，祖堂地就無法出售」。
時任民政事務局長劉江華在1月以書面回覆謝偉銓在立法會上的提問時曾指出，民政專員過去5年就超過300個出售祖堂土地的申請給予同意，但政府沒有有關申請涉及土地面積及售後用途等資料，強調出售有關地皮屬私人機構的決定。
籲參考舊樓強拍 80%同意可出售
謝偉銓指出，雖然過去5年有超過300宗出售祖堂土地的申請獲批，但只是有關申請獲批，最後有多少成交宗數或面積卻缺乏資料，認為港府可以更積極主動收集有關資料，以幫助業界分析及決定。他估計，獲批逾300宗申請中，相當部分屬面積較細，持有人亦相對不多的祖堂地，參與的大型祖堂地不多，「若阿公愈顯赫，當年可以獲取的土地愈多，子孫亦愈多，當大型祖堂地要所有子孫同意才可出售，出售就會有困難。」
由於本港目前面對嚴峻的住宅土地不足的問題，謝偉銓建議港府要推出新政策加快整合祖堂地發展，促進祖堂地更快轉換作住宅用途，例如下調現時要100%持份者同意才能出售祖堂地的門檻至80%，「參考現時就舊樓強拍的門檻為八成，我覺得祖堂地獲八成持份者同意便可出售」。
售部分祖堂地 可換物業權益留子孫
謝偉銓表示，已就上述方案諮詢新界鄉議局，鄉議局的回應是希望幫助市民解決房屋問題，同時亦要照顧祖堂村民子孫福址，他認為兩者可以是沒有衝突，「將出售祖堂地的門檻降低至八成的同時，我們認為祖堂子孫日後即使出售祖堂地，也不應該賣斷項目，否則現時的子孫收到一筆錢，日後的子孫卻無法得益；我們建議祖堂子孫將出售的祖堂地，用來換取發展物業如住宅或商場落成後的部分權益，採取股份制的方式，收益全數交給祖堂，再由祖堂分配予子孫」。
謝偉銓總結，本港公務員團隊以守法循規見稱，當中每一項程序、規章和指引，在當初訂立時都有其道理，但日積月累下來卻往往變得不合時宜，他希望港府、尤其是負責祖堂地的民政事務專員可積極研究上述建議，為祖堂地轉讓拆牆鬆綁，釋放發展潛力。
[名人樓市論壇]