2020-10-12
經濟日報
房委會在2013年及2015年推出擴展居屋第二市場至白表買家的臨時計劃，容許獲配額的合資格白表申請人，可以在居屋第二市場或房協的「住宅發售計劃」第二市場，自行物色及購買未補價的單位。房委會資助房屋小組委員會於2017年11月通過將白居二恒常化。
推白居二 居屋樓價跑贏私樓
港府部門一直少談白居二計劃刺激相關物業的交投和樓價，不過，近日有數據顯示，相關計劃催谷居屋第二市場的價格相當明顯，唐榮深信，港府任何一項房屋政策，其實最終都會對樓價帶來實質影響。
公開大學公開編製「居屋公開價格指數」，反映居屋第二市場的居屋樓價走勢，顯示由2013年實施「白居二」之後樓價指數升幅達116.3%，明顯拋離同期的私樓樓價、中原城市領先指數（CCL）升幅51.4%。
公大人文社會科學院團隊蒐集過往約15年數據，選出居屋第二市場50個成交量最多的成分屋苑，利用特徵價格法分析各成分屋苑呎價，指數以2013年1月作為基準點，發現由「白居二」推出至今年6月的居屋指數累積升116%，拋離同期的CCL中原樓價指數升幅51.4%，居屋樓價亦由「白居二」措施之前的跑輸私樓，變成跑贏私樓。
近日就有類似居二市場成交，而且持有時間並不長，荃灣居屋尚翠苑陸續屆滿3年期，連錄2宗成交，一個2房以居二價558萬元沽出，3年賺280萬，為屋苑賺得最多的二手個案。尚翠苑C座高層10室，實用面積438平方呎，2房間隔，單位原本叫價600萬元（居二價），現減價42萬元，以558萬元（未補地價）易手，實用呎價12,740元。原業主於2017年以278.6萬元購入，持貨3年帳面獲利279.4萬元，單位升值1倍。
其實任何一個政府政策，均有可能對樓價及成交量帶來影響，特首林鄭月娥去年的施政報告其中一個房策亮點，是放寬首置按揭保險門檻，由600萬元放寬至1,000萬元，令到可以申請8或9成按揭。
寬按保後 A及B類單位最抗跌
而根據按揭證券公司的數據顯示，由2019年10月放寬按揭至今年8月，錄得新取用個案13,350宗，較2018年10月至2019年8月的6,488宗，按年大增1倍，逾萬人透過按保成功上車。類似的成交量上升，亦為樓價帶來支持，附表顯示，A及B類單位自去年11月施政報告後至今的抗跌力，明顯較其他面積單位強，E類大單位雖然有升幅，但因成交量少代表性不足，而A及B類因應面積評估，涉及的樓價總價應該多在1,000萬元以下，是去年底起放寬按保受惠的一批單位類型，數據反映樓價跌幅較小。
這些例子均說明，政府推行某個房屋政策幫助市民上車置業或有其他構想，但只要對成交量有影響，在香港這個超高敏感度的樓市，最終將會在樓價上反映。
撰文 : 唐榮