2020-10-09
經濟日報
經過近1年醞釀後，政府日前正式推行購買物業作社福設施的行動，上周邀請業主或代理放盤。第一輪計劃目標買55個商用單位，估計涉資90億元，究竟工商舖市場能否因而「鹹魚翻生」？
程序多佣金少 代理興趣不大
受去年社會爭議事件及新冠肺炎疫情衝擊，工商舖市場可謂飽受影響，舖位租金急插水，市場先後錄得多宗舖位大幅蝕讓個案；工廈、商廈市場同樣因為需求減弱而交投大跌。戴德梁行數字顯示，中區甲廈最新呎租約108.4元，比2019年高峰期下跌22%。政府推行上述「掃貨」行動後，不少業界認為舖市有救了。
事實上，政府公開向市場邀請入標後，唐榮接觸多位資深的舖位從業員，他們對入標的興趣不大。其中一名代理指出，政府買舖的規格與一般私人公司的規格差不多，例如要求來去水設備、走火要求等等，屬一般符合幼稚園或安老院的發牌要求，市場不乏類近的舖位放盤。可是推介「筍盤」予政府，要等政府做估價、核對，一來一回時間一定頗漫長，而且沒有對口人士讓業界聯絡及跟進，成功撮合交易的機會甚渺茫。最慘是政府買樓不提供佣金予地產代理，如果代理轉向業主爭取較高佣金，在目前的市況，要業主低價賣盤又要給高佣，基本是不太可能的事，所以地產代理的積極性不大，難望政策能短期推動舖位造價回升。
其次，舖位市道與零售業息息相關，近半年零售表現低迷，即使政府高價買舖也難托起大市。
零售表現低迷 舖價仍未見底
第一太平戴維斯發布第三季零售租賃報告，該行追蹤40個商場的貿易及租戶組合數據顯示，全港商場總體空置率由2018年9月的2%（社會動盪及疫情之前）升至2020年9月的7%。海港城、時代廣場及新城市廣場等受內地遊客青睞的商場，空置率更攀升至10%以上，可見零售表現差強人意，舖位價格尚未見底。
再其次，政府購買的物業以樓上舖為主，而且主要二線區樓上舖，更難帶動整體舖位市場「翻身」。代理認為過去舖位市道興旺時，業主出售二線區舖位後，或會換購一線舖位投資，但是今時今日舖位市道前景並不明朗，投資者再投資的意慾甚低。
所以政府是次入市，最多只能帶旺二線區舖市交投量。根據中原工商舖統計資料顯示，去年社會爭議事件爆發後，工商舖買賣宗數由高位每月139宗急跌至今年1月的僅17宗，上個月則回升至77宗，若政府能短期購買55宗，相信舖位市場會有所轉活，惟政府入市肯定不能如私人投資者般迅速，成交量回升的速度還有待觀察。
撰文 : 唐榮