2018-06-20
經濟日報
特首林鄭月娥早前承諾要親自檢視居屋定價，指增建居屋、綠置居及首置上車盤，都是政府的工作方向，為甚麽要落場？因為一個又一個更大的民怨炸彈在排隊登場。
即將公布抽籤的今期新居屋（包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑）沿用市值約7折定價，其中啟德啟朗苑平均呎價9,755元，個別單位更破萬元呎價創新高，廣受關注，不過，如果樓市市況不變，更大的炸彈還在後頭。
何文田新居屋 呎價史上最貴
早前經濟日報報道，一個罕有市區居屋預計明年推出，位於何文田常樂街項目將於今年度落成，提供約600伙。唐榮估計，這個何文田居屋屬於其中一個重要的民怨炸彈，當然是預期超高價格帶來的民怨。何文田居屋在明年入伙，其實可以在今年安排與啟朗苑等，以樓花形式一併出售，讓市民能有更多居屋可選，為何沒有採用這種方式？重點可能是這個居屋價錢，無論呎價或總價，將成為史上最貴由房委出售的居屋樓花，結果引發的熱議或民怨更深，最後歸結自然是港府房策不力，於是延後一點推。
價格為何嚇人？居屋參考市值的七折，何文田新居屋最接近的參考價格對像當然是比鄰的冠熹苑，若計附近的私人豪宅天鑄、皓畋等，市值七折更驚人。若以冠熹苑作為定價參考，早前高層1室，實用面積211平方呎，屬於開放式間隔，剛於自由市場以398萬元（連地價）易手，呎價18,865元，屬全港居屋呎價新紀錄。
因為是已補地價的自由市場價，作為市值參考，七折推算比鄰的新居屋定價，出售呎價將高達13,206元。另據網上成交紀錄，冠熹苑實用面積432呎的高層單位、自由市場價以708萬元易手，實用呎價約1.64萬元，市值七折計算，呎價同樣達到11,480元。
甚至採用早代居屋同區俊民苑推算，近日J座低層2室，實用面積519平方呎，剛以802萬易手，呎價15,453元，屋苑呎新高。
同樣七折又是10,817元，左計右計，若依沿用的市值七折計算，這個明年開售的何文田居屋呎價，極可能全部單位超過1萬元一呎。這將會引發多少居屋貴得離譜的批評？港府可能有這樣的預視，特首林鄭月娥不得不親自審視新居屋的定價。
依照林鄭由公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤到私樓的五層房策理念，除了包括何文田等下一批新居屋之外，今年中要公布港人首置上車盤的細節，早前有意見是市值8折計算，假設居屋更改市價七折的方法，港人首置上車盤的定價與市價是掛鈎還是不掛？
綠置居定價 牽一髮動全身
又或者，可能較何文田居屋更早引起熱議的綠置居，恒常化後首個屋苑深水埗麗智邨，提供其中約2千多伙今年底售，綠置居是按市價6折發售，如果新居屋與市價脫鈎，又或採用6折或者5折出售，理論上較綠置居便宜，那綠置居又要不要改？牽一髮動全身，林鄭不得不落場！
撰文 : 唐榮