2018-06-20
東方日報
房委會今年推出四千四百伙的居屋單位。在市價七成的折扣下，仍出現呎價近萬元的「居屋王」，單位售價達到六百三十萬元，實非小市民可以負擔的水平。居屋以七折定價，是否真的不能「講價」？
房策無效 未恤民情
於近日的行政長官答問會上，有建制派議員質問政府當局，今年的居屋售價已脫離社會民情，遠離居屋作為資助房屋的政策目的。事實上，居屋的定價不應死守一條線上，而七折亦非市場上的金科玉律，適時調整相關價格，才是政府體貼民生的措施。行政長官在回答議員的提問時，亦承認今批居屋的售價的確引起社會回響，調整售價是房委會值得研究及考慮。
所謂居屋，即是「居者有其屋計劃」，由一九七八年推出至今，是協助中低收入家庭置業的政策措施。多年以來，許多市民因着居屋政策作為「上車」的踏腳石，成功使自己家庭能夠向上流動。作為置業階梯低層的政策，政府出售居屋的售價理應以市民負擔能力為最終依歸，不應跟隨樓價的不理性升幅而決定居屋價格。況且，居屋申請者本身是有資產限制，就以二人家庭為例，月入不能超過五萬七千元，而資產亦不能超過一百九十六萬元。換言之，若要購得一手居屋的「樓王」，是需要付出家庭總資產三倍之多，或不吃不喝長達十年之久，才能還清整套居屋的貸款。當然，政府也可以說，居屋已比私人樓宇來得折實，但要小市民這樣承擔起昂貴的「公營資助房屋」，就實非居屋政策的原意。
回顧早期的歷史，居屋首數期的單位定價均以成本作為參考標準，房委會只收回土地、建築及行政成本，價格可謂相當吸引。直至一九八二年，當局才改為根據市場價值制訂售價，從此成為一種貌似「行之有效」的制度。不過，在當年回歸前後樓市正值巔峰時期，房委會亦曾推出過彈性折扣率制度，買家可選擇四成或六成的售價，獲得市民的踴躍支持。由此可見，居屋的定價並非鐵板一塊，而是應按實際情況可加可減。
按揭優惠 值得延續
在某年度的《施政報告》曾提出復建居屋，並建議按家庭的負擔能力作為定價。可惜，當年政府欠缺一定魄力，「雷聲大雨點小」，沒有將具體措施落實下來。當年房委會亦指，價格的改變會對現有的居屋業主產生不公，同時影響到居屋整體的市場。不過，考慮到今天瘋牛如斯的樓市，以市場衡量公營房屋的出價，確實對小市民構成一定的壓力。
另一邊廂，當局近年推出「白居二」政策，市民可以「白表身份、綠表價格」購入「居二」市場的單位。房委會亦為其單位向指定銀行提供長達三十年的「按揭貸款保證」年期，其單位小業主因而有機會獲借足九成的按揭貸款優惠。但是，該「按揭貸款保證」年期的三十年是由單位首次轉讓日期起計。很多銀行對樓齡接近或超過三十年的「居二」單位，都不願提供按揭貸款優惠。一些已儲有一成首期資金的小市民，一心希望透過「白居二」置業，但礙於「居二」單位樓齡高，在申請九成按揭貸款上處處碰壁，最終也是無法完成置業心願。不能否認，「白居二」是一大惠民的政策，而方向亦是相當正確，但具體方案細節亦需持續優化。既然「居二」市場屬於公營房屋的範疇，就不能老用「私樓思維」制訂政策。當局不妨延長「白居二」「按揭貸款保證」年期，令指定銀行無後顧之憂，願意向樓齡較高的「居二」單位小業主提供延續的按揭優惠。此舉才是真正讓相關單位得到流轉，也為一批小市民開拓真正的置業階梯。
說到底，居屋本身是政府的惠民措施，「賣平啲」可以令更多市民「住好啲」，能夠安居再樂業。政府不應因為僵化不變的政策，使大家繼續「望樓興嘆」。