【明報社評】行政長官林鄭月娥表示，空置稅研究已到最後階段，政府本月將交代。社會各界對開徵空置稅意見紛紜，有人認為措施可取，亦有人質疑成效，認為發展商只會將成本轉嫁給買家。本港樓價愈飈愈高，主因是土地房屋供應嚴重不足，空置稅並非靈丹妙藥，無法即時大量增加單位供應，然而近年發展商「惜售」確有變本加厲之勢，政府有必要採取措施，遏抑惜售現象和其他有問題的賣樓手法，不能讓發展商予取予攜。
發展商惜售趨勢現
不利政府催谷供應
政府開徵空置稅的討論，斷斷續續已有多年，一直只聞樓梯響。今年初財政司長陳茂波表示，發展商已建成未銷售的一手樓單位超過9000個，比3年前激增八成，政府考慮開徵空置稅，釋放空置單位，市場反應最初仍是將信將疑，畢竟空置稅執行起來，有不少技術問題，並非如想像般容易。然而經過數月醞釀，空置稅終有眉目，政府似乎已準備好向一手樓埋手，希望促使發展商加快出售單位。地產界人士則紛紛表示反對，認為「9000單位空置」說法誤導、徵稅措施無助遏抑樓價，有人甚至援引《基本法》，聲言地產商有權決定是否租賣手上單位，云云。
《基本法》第105條保障私有產權，是否代表就算發展商囤積居奇政府也無權過問，大有商榷之處。地產界強調，住宅取得「入伙紙」證明樓宇結構安全後，仍需要時間完成渠務和園景綠化等工程，滿足地契要求後才能取得「滿意紙」。業界認為，如果以滿意紙劃線，未售單位只有3000個，然而同樣不能否認的是，發展商只要有「入伙紙」便可以賣樓，政府以「入伙紙」劃線計算，並非沒有理由。
環顧社會討論，反對一手樓空置稅的理據不外有二，一是質疑措施效用有限聊勝於無，二是關注空置稅會否一如之前「辣招」般衍生其他問題，甚至進一步推高樓價。有反對者認為，本港私人住宅空置情况並不嚴重，空置率只有3.7％，處於20年低位，另外目前市場需求以中小型單位為主，惟不少一手樓貨尾單位都是豪宅，就算推出空置稅，對於增加中小型房屋供應也不會有太大幫助。解決房屋問題，釜底抽薪之道一定是增加土地供應，開徵一手樓空置稅，當然不是靈丹妙藥，然而近年樓價愈飈愈高，發展商愈益惜售也是不爭事實，這種不健康的趨勢，必須加以遏阻。
根據政府數字，目前一手樓貨尾單位，當中超過3000個是於2011至2016年落成。發展商以「擠牙膏」形式推售新盤，情况更愈益普遍。近年政府催谷房屋供應，未來數年私樓單位落成數目，理應有較為顯著的增長，可是如果發展商變本加厲持貨不賣，又或惜售托價，不管政府如何努力增加供應，到頭來也只會事倍功半。政府推出一手樓空置稅，難望大增市場供應，惟至少可以向地產界和市場發出清晰信息，政府不希望發展商惜售，更不想見到有人囤積居奇。
投鼠忌器難成大事
空置稅設計須周全
當然，空置稅能否促使發展商加快售樓，還要看措施力度。有政黨建議空置稅計算方法，以應課差餉租值兩倍為本，乘以空置年期，再乘以稅率，相關稅率按空置年期遞增，然而去年本港樓價升幅高達一成，就算政黨方案得以落實，發展商為每個空置單位所付的稅款，大約只相當於樓價的1.5％至2.5％，根本不痛不癢。如果空置稅要收到預期效果，稅率必須更高，甚至要跟樓價升勢掛鈎，不過也有專家擔心，如果政府出手太辣，發展商肯定會將成本轉嫁給買家，例如減少新盤優惠，甚或放慢建屋速度，刺激樓價飈升。綜合他們的觀點，說白了就是發展商財雄勢大，主導私人房屋供應，「你有張良計我有過牆梯」，政府貿然挑戰他們的利益，發展商一定有很多方法反擊，市民也將遭受池魚之殃。
無可否認，現在誰也無法保證，開徵空置稅不會出現「一法立一弊生」的問題，可是如果事事因為擔心發展商反撲，處處投鼠忌器，其實等於叫政府最好息事寧人。如果政府決心推出空置稅，分寸拿揑必須精準，措施設計必須周全，既不能落藥太輕，也不能草率鹵莽，避免為早已失控的樓價火上加油。另外，除了惜售問題，近年發展商推售方式層出不窮，財爺說過關注售樓手法，政府有必要時應採取更多措施，逼令發展商收斂。