2018-06-14
明報
【明報專訊】特首林鄭月娥昨在立法會答問大會上表示開徵新盤空置稅的研究可在月內公布結果，交通銀行香港分行環球金融市場部首席經濟及策略師羅家聰接受專訪時指出，相對一手貨尾，目前在二手私樓市場被投資者囤積居奇的空置單位料逾10萬伙，故他認為港府除了研究徵收一手空置稅外，亦應考慮將該稅項推展至二手樓，每年稅率可達物業市值10%，此舉料可促使業主在市場放售或放租單位，對穩定樓價有立竿見影的作用。
港府早前已表明空置稅只針對一手樓，並無意向二手市場空置單位徵收空置稅。香港地產建設商會近日回應，香港屬自由市場，若向空置住宅徵稅，應一視同仁，同時向一手及二手住宅徵收，羅家聰接受訪問時亦同意此一方向。
羅家聰解釋，去年本港已落成的住宅單位約275萬個（編按：根據政府統計處發布的《房屋統計數字2017》當中公營永久性房屋及私人永久性房屋分別約121萬伙及154萬伙），而家庭住戶約250萬伙，單位較戶數多一成，反映空置率高達一成，遠高於自然空置率3%至5%，即「非自然空置率」料高達5%至7%，後者由投資者預期樓價上升囤積居奇所造成。
「炒樓好過打劫」應徵10%稅
「將物業放租是一件很麻煩的事情，若遇上不良租客令單位大幅損耗，租約期滿後業主重新裝修的費用甚至高於租金收入，因此，若投資者看好後市，根本不會把物業出租，寧願空置、善價而沽。目前港樓扣除管理費及差餉後的租金回報率僅約2厘，投資者仍去買樓，原因是預期樓價繼續上升，而事實上，在近年樓價飈升的情况下，的確是炒樓好過打劫」。
羅家聰認為，港府若有決心扭轉上述二手住宅被囤積的畸形現象，二手樓徵收空置稅的稅率必須夠高，令稅項完全抵消樓價的升幅，「本港住宅樓價由2009年至今每年平均升近一成，二手空置稅可以此作為參考，即稅率可達10%，因為稅率要夠高才對囤積居奇的投資者有阻嚇性」。去年底本港私樓約154萬伙，羅估計最高7%被囤積引致空置，若港府推出二手樓空置稅，有關業主料把住宅在市場放租，涉及逾10萬伙單位，可望令租盤供應即時大增，使租務市場降溫，對穩定樓價會有立竿見影的作用。
法國先例證明 徵稅可降空置率
雖然本港沒有徵收物業空置稅的先例，不過，羅家聰引述研究報告指出，法國於1997年在部分城市徵收空置稅後，這些城市的空置率至2005年下跌的速度，的確遠較沒有徵收空置稅的城市快，證明徵收空置稅可有效降低空置率（見圖），「法國有否徵收空置稅的城市分散於全國，在統計學上屬散佈圖（scatter plot），故此可推論有關城市的空置率差異，是由空置稅而非其他因素造成」。
林鄭月娥在去年4月未上任特首已接受新華社及中央電視台專訪，當時指出今後政府的房屋政策必須要以幫助市民置業為主要目標；惟之後超過一年港府均未能有效增加供應，因而刺激樓價飈升至今。
羅家聰指出，港府若根據他上述建議徵收物業空置稅，便可促使囤積居奇的發展商及二手物業投資者在市場放售住宅，令為數不少的「無殼蝸牛」有機會上車，達成林鄭月娥幫助市民置業的政策目標。
舉證責任歸業主 行政成本低
有評論認為，港府徵收二手空置稅的行政成本頗高，可能難於執行，羅家聰對此並不認同。他倡議港府可將舉證所持物業沒有空置的責任交給業主，「業主要證明自己持有的物業有人居住，可以是自住或出租，最簡單的方法是提供水電煤單據，若證明不了便是空置，須繳付物業空置稅。本港居民每年都要報稅，若日後業主也申報所持物業是否空置，跟着由稅局一併處理及徵收，我不覺得此舉會大增行政成本。至於會否有業主虛報資料，我覺得不應假設本港市民會犯法，若一旦真的需要執法，香港有很多警察，市民對此應有信心」。
根據差餉物業估價署的《香港物業報告2018》，去年私人住宅整體空置率3.7%。若以地區劃分，元朗、九龍城、灣仔同期的空置率分別錄得7.4%、6.4%和5.8%，分別屬新界、九龍、港島區之冠，3區合共有1.69萬個私宅單位空置。
官方空置率3.7% 統計樣本不足
不過，羅家聰指出，據他向地產界人士了解，差估署統計空置率的方法，是每年10月底登門造訪全港約3%私樓，從而統計當中有多少單位空置。
羅家聰認為，每年只統計一次，而且每次只統計住宅總數的3%作樣本不夠代表性；作為比較，由於在本港興建住宅須政府審批，故275萬伙住宅單位數目屬準確無誤，而統計處亦會每季統計本港家庭住戶數目，故以此來計算空置率更科學，「為何政府統計的住宅單位及住戶數目有近一成這麼大的差距？這問題我提出已久，但從沒有學者、官員或地產界人士能夠正面回應。」