一直以來，對於換樓業主，應該是先買後賣，還是先賣後買呢？都是一個相當困擾的問題。在沒有辣招之前，換樓客多傾向先買後賣，待裝修完成後才舒舒服服地遷入新單位居住。
相反，先賣後買的話，中間會有一段空檔日子，其間無樓住，若果樓市一直上升，落了車的話，又怕上不番車，一旦做錯決定，後果就很大。
但是辣招實施後，先買後賣又會形成不少新的掣肘，處理不恰當的話，也會變成置業陷阱，大家不得不提防。
首先，是釐印費的預算，雖然業主換樓享有稅費優惠，但由於購買新樓的時候，業主名下仍然擁有物業，業主必須先付樓價15%的釐印費，然後在成交後12個月內賣出舊樓，稅局才能退回多付款項，15%的樓價並不是一個小數目，大家在考慮資金調動方面，必須留意，更重要是如果換樓業主名下擁有超過一個物業，就必須先將物業全部沽清，再用「首置」名義入市，就不可以用先買後賣的方法操作。
須先付15%釐印費 礙按揭成數
另一方面，先買後賣對銀行按揭的金額，也有很大的影響。金管局規定，對已經擁有物業的業主，再買物業的話，貸款金額會再減1成，例如：新物業的樓價在1,000萬元或以上，原本最高可做5成按揭，但樓換樓業主先買後賣，就會變作4成了，業主除了先付15%樓價的釐印費，首期也要多付1成資金，必須非常富裕，否則很容易出問題。
先買後賣還會面對樓市突然下跌的風險，當今樓市火熱，沽出物業可謂沒甚麼難度，但一旦發生甚麼突變，物業沽出的價錢就可能有折讓。
最後，大家不要忘記政府辣招還有額外印花稅，即是在購入物業36個月內沽出，也需付10%至20%不等的稅項，大家在買賣物業前，宜多諮詢物業代理或律師意見，否則容易招致無謂損失。
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名 : 專家論市