2018-06-06
經濟日報
近年樓價累積大量升幅，負資產個案絕迹多年，但銀主盤一直沒有消失。數月前有銀行大手推售逾12億元銀主盤引起市場轟動，最終大部分單位以高於買入價沽出，反映原業主因為過度借貸而淪為銀主。
不過，事件並未對銀行構成衝擊，為追按揭業績，在轉按、加按業務方面，銀行、財務公司（俗稱財仔）仍然十分鬆手，逾億元豪宅轉按仍可造到9成按揭。
加按借貸過度 業主變銀主
地產代理資料顯示，5月份新增9個住宅銀主盤，當中有4個是擁有多重按揭俗稱多按銀主盤。例如銅鑼灣軒尼詩道勝華樓低層，一個實用面積417平方呎的單位，原業主於2012年以360萬元購入，先後6次向不同財務機構借貸，最少有3筆債務尚未清還，去年曾以405萬元沽貨還債，惟因資不抵債而未能完成交易，上月淪為銀主盤，現由銀主以550萬元放盤。
有前線代理指出，近年樓價累積大量升幅，銀主盤一直沒有消失，最主要是因為業主加按借貸，尤其是以低價向政府購入的公居屋單位，很易成為「提款機」。例如天水圍天富苑H座一個650平方呎的3房單位，業主早於17年前以綠表價96萬元購入，當年向銀行借貸86萬元買樓，去年加按借貸100萬元，至今年5月轉按加借199萬元，是購入價的2倍以上。上址同類單位現時二手造價約440萬元，銀行共借出5成按揭。不過，這種愈借愈多，最終無力供樓淪為銀主盤的個案比比皆是。
事實上，銀行在轉按、加按業務仍然十分鬆手，除了公、居屋容易加按借錢外，連逾億元豪宅加按仍可造到9成按揭。例如何文田天鑄6座一個2,018平方呎的4房大單位，業主2年前以9,337萬元購入（最新銀行估值約9,500萬元），去年轉按借貸6,050萬元，今年4月再加借2,200萬元，貸款額共8,250萬元，是兩年前購入價的88%，較金管局規定的1,000萬以上單位最多50%借貸為高。
另一個個案是，灣仔囍匯3座一個446呎單位，屬於1房間隔，業主2014年以853萬購入，2015年承造按揭後再向財務公司借二按200萬元，今年5月又向其他機構加借700萬元，二、三按借貸額達900萬元，若當一按5成借貸計算，即貸款總額逾1,300萬元（單位最新估值1,300萬元），比購入價多474萬元，可見銀行及財務公司甚積極爭取按揭市場。
根據金管局4月份涉及轉按批出的貸款達100.30億元，較3月份的98.43億元上升1.9%，屬於近5個月高位。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論