財團轉戰非核心區 覓全幢商廈

核心區商廈需求大，卻少有放盤，財團即轉戰非核心區，近期相繼傳出大手全幢商廈洽購，均出現在非核心區，反映市場資金多，只是核心區無全幢可買。 近個多月，工商舖成交頗為暢旺，特別分層寫字樓，呎價屢創新高。反觀大額買賣，即數以十億計的全幢商廈，沒有任何交易落實，不過，近日於市場傳出大手洽購的消息。最轟動的，應是太古地產表示，現正進行商討，洽售太古城的太古城中心第三座大廈及太古城中心第四座。兩幢物業總樓面達80萬平方呎，出租率達百分百，估計物業市值逾200億元，平均呎價約2.5萬至3萬元。另一宗大手商廈洽購出現於東九龍，南豐旗下九龍灣傲騰廣場獲多路財團洽購，其中一家財團出價達80億元，貼近業主意向價。物業總樓面約74.5萬平方呎，呎價約1萬餘元。若最終兩宗買賣落實，預計涉及資金達300億元，勢大幅增加今年成交金額。 市場資金足 看好商廈前景 兩宗商廈消息，當然以太古城商廈洽售較矚目，太地公布此消息，屬業界人士預計之外，因太地為本港商用物業最大業主之一，過往極少出售商廈，就算賣只是沽出邊線區商廈，如2016年把九龍灣商廈以65億元售予朱太，集團幾近從不放售金鐘及太古坊任何商廈，何況太古城中心為太古的核心物業之一，消息一出，很多業界代理也不知道原來太地有打算出售商廈，可想而知，業主沒有高調放盤，甚至可能是財團直接向業主洽購，幾近成事才對外宣布消息。從而反映，市場資金確非常充裕，四出尋找商廈作投資對象。 核心區商廈呎價在短短半年內升幅顯著，中環及金鐘區商廈，呎價達5至6萬元一呎，但升幅再強勁，也沒有打動業主放售全幢商廈，要在中環尋找具規模的全幢商廈投資，絕對不是易事，同時，市場資金仍然多，財團對商廈前景樂觀，故轉戰其他地區。 呎價較低套現快 擁命名權 從投資角度，非核心區最大優勢，除了有貨可買，就是呎價遠較核心區為低，目前港島東商廈，呎價約2.5萬元，而東九龍全新商廈，每呎約1至1.3萬元有交易，對比起中區的5至6萬元，呎價至少平一半，甚至僅三分一，有水位投資，價值更高。因為呎價相對低水，有些財團購非核心區全幢商廈，部署日後進行拆售，市場資金充裕下，財團有信心拆售亦足以吸引大批投資者承接，事實上，以中環中心為例，物業位置、質素不用懷疑，惟目前拆售進度較慢，主因每層樓面涉及10億至13億元以上，銀碼太大買家不易入場，所以拆售難度高。反觀非核區商廈，呎價便宜銀碼較細，出貨難度較低套現會較快，因此據了解，有財團正在物色非核心區全幢商廈，日後再進行拆售以獲利。 另一就是從用家角度，以中資機構為主的財團，對非核心區商廈也同樣感興趣。從近年全幢大手商廈，幾近由中資機構一手包辦，他們入市的目的，自用或許是其次，說實在，中資機構近年購入的全幢商廈，當中不少新買家僅保留數層樓面自用，餘下的樓面作出租，購全幢商廈最大目的，是集團可擁有物業的命名權，代表一定地位，而中資機構亦明白，在核心區買商廈難度高，故近年也不介意向非核心區進發，如日前會德豐與綠景中國出席8 bay east大廈平頂儀式，該物業位處觀塘，去年獲綠景中國以90億元購入，可見中資財團只要獲全幢商廈兼享命名權、天台廣告位等，也不介意落戶非核心區，在用家及投資者均追捧下，非核心區全幢商廈成交今年肯定陸續有來。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論