2018-05-16
經濟日報
何謂狂升？大概是按月2%以上升幅。
為何是2%？根據往績顯示，按月樓價急升至這個幅度以上，特區政府多會視為樓市過熱，有機會出辣招規管。
翻查差餉物業估價署資料，自去年4月起，未曾出現超過2%的單月升幅，而暫時最大升幅的月份是今年2月，按月升1.8%，但這個局面，因為多項持續刺激樓價的因素累積，或會打破，出現狂升局面。
地王效應——這是影響短期樓市的重要因素，新地昨以251.6億元奪得啟德商住地王，超過南豐去年以246億元奪得比鄰商業地，成為全港新地王，樓面地價達1.8萬元創東九龍新高（當中包括商場樓面一併計算），總投資額達400億元，預計建成後呎價高達3萬元。啟德以至東九龍一二手樓價會不會被「谷高」？促銷一二手樓盤的，會不會說三年後樓花都要3萬元，現時要賣多少錢？這種「起哄」氣氛鐵定將會在市場蔓延。
發展商開價勇 仍獲市場承接
一二手聯動——美聯物業一份報告指出，本年首4個月新盤售出約4,435伙（包括全新盤及貨尾），當中實用面積逾1,000平方呎平均呎價超過3萬元；緊隨其後的是200平方呎或以下「迷你盤」，平均呎價為24,200多元；反觀，實用面積401至600平方呎及601至800平方呎的單位平均約1.8萬多元，為各類面積之中最低。附圖顯示，以平均呎價計算，頗大比例的單位呎價已經是2萬元起跳。
發展商勇於開價，又獲得市場承接的情況下，自然刺激小業主同樣勇於開價，近日龍頭二手屋苑頻頻破頂，甚至有擴及二線屋苑的趨勢，買家高追一線追不了，「焗」追二線，二手樓價出現推高樓價的循環，同時反過來刺激發展商，有更大的加價空間。
租務旺季 創買樓投資氣氛
租務旺季——5至8月，一般被視為租務旺季，往績所見，其間整體租金亦會有較佳升幅，為買入物業投資出租創造氣氛，亦為樓價升勢帶來支持，未來數月，要留意租金升勢、市場二手盤源的消化速度，尤其是新入伙租盤的情況，若升幅大，將為樓價加柴添油。
土地辯論副作用——至今年9月底前，政府正進行土地供應大辯論，尋找社會共識增加土地，但當中不無副作用，社會在不斷被提醒土地供應不足等等問題，容易聯想到公私營樓的未來供應，「愈遲買愈貴」會不會被逐步演變為「愈遲買就無」的嚴重供應憂慮，引發更廣泛的恐慌性買入，值得關注。
加息不似預期——昨日本欄提及加息的附帶條件，今年6月香港利率是否跟隨美國上升仍是未知數，如果不似預期加息，或會引發原本觀望的準買家行動。
這個星期的主要二手屋苑成交會否「起哄」，要密切留意。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論