2018-05-10
明報
【明報專訊】近年不少劏場賣散後變成死場，小業主或租戶往往苦不堪言，究竟有沒有辦法令劏場起死回生？盛匯商舖基金管理有限公司創辦人兼行政總裁李根興一直積極參與商舖投資，去年9月他建議荃灣地皇廣場業主以聯合招租方式救亡後，該商場出租率在過去幾個月已顯著提升。上月他更成立本港首個「劏場聯盟」，接洽約八成近年落成的劏場業主或租戶，希望令更多劏場起死回生。
港府在2010至2013年連番推出稅務辣招遏抑住宅市場，部分投資者將資金轉投舖市，故此段時間有多個商場業主把項目拆售，當中尖沙嘴首都廣場、屯門壹號總站、元朗又一新城、荃灣地皇廣場、荃灣荃立坊、北角城市金庫及大埔大日子等便已提供約2000個「劏舖」予買家，並且在2014年起陸續入伙。不過，由於這些商場被「賣散」後，不再有大業主集中管理及推廣，難以吸引人流，而且每個劏舖面積往往只有數十方呎，本身亦不太適合做生意，故此該些商場曾出現十室九空的慘况；個別業主不想每月白繳管理費，急於沽貨離場，亦往往要大幅蝕讓，例如荃灣地皇廣場一個2樓舖位去年7月以30萬元沽貨，與2012年底的買入價400萬元比較，勁蝕370萬元或93%。
李根興回憶，去年他已開始接觸荃灣地皇廣場的業主，業主原擬上街示威表達對商場拆售者的不滿，但他認為應該以更積極的方式應對，相信齊心便可事成，建議業主以聯合招租方式救亡，「個別業主將劏舖交給委員會全權管理後，聯合對外招租，因應租客的需要，委員會可以將多個劏舖整合為一個較大的舖位，例如荃灣地皇廣場底層現時的美食廣場，便是由60個劏舖整合出來」。他續說，業主參與聯合招租，另一好處是可以分散風險，因為此後不論他的劏舖是否租出，也可以按他的劏舖買入價佔所有參與劏舖的買入價比例，收到整體租金的一部分。
地皇廣場成先例 冀租金回報返3厘
荃灣地皇廣場底層的美食廣場成功吸引人流，亦帶旺商場對上兩層的商舖，李根興透露，目前參與聯合招租的荃灣地皇廣場劏舖約170個，幾乎全部租出，租金收入對比業主買入價的回報率逾1厘。而該項目有235個劏舖，他期望暫未參與計劃的業主可以考慮加入，一起「搞番旺個場」；隨着商戶做到生意兼有錢賺，租約到期後亦可加租，他有信心幾年後租金回報率可升至3厘。
在荃灣地皇廣場一役取得成功後，李根興上月更成立本港首個「劏場聯盟」，接洽約八成近年落成的劏場業主，涉及差不多1100個舖位（見表），旨在交流商場自救心得、分享有效宣傳方案、加強業主及租戶的合作、改善商場軟硬件配套方法，以及增加業主委員會的功能等。
李根興昨日更和記者一起，在早上11時許到達劏場聯盟成員之一，位於距炮台山地鐵站5至10分鐘路程的城市花園一至三期城市中心商場地庫「城市金庫」視察。中建富通（0138）在2013年把該商場拆售為336個劏舖，當時市場預期全數沽清可套現約8億元。就記者現場所見，城市金庫不少舖位尚未出租，而即使接近中午時段，在已出租的舖位中，僅一間售賣品牌嬰兒用品「旺之寶」開始營業，而該舖租戶王先生在交談期間向記者及李根興大吐苦水，「我們租了這舖位近兩年，管理公司表現並不理想，除了缺乏大型宣傳外，連在大堂放置租戶目錄讓消費者了解商場商舖的基本設施也欠奉，並且之前行人電梯損壞停用，商戶投訴逾兩個月後才維修」。
商場管理差 劏舖租戶吐苦水
王先生透露，他的兒媳早前曾在小西灣藍灣半島租舖經營「旺之寶」近10年，跟着舉家移民澳洲；他希望維持「旺之寶」品牌，並且繼續服務舊客戶，但又負擔不起商場租金，所以在兩年前以月租8000元租用城市金庫4個劏舖約200方呎面積營運至今，但由於商場管理欠佳，生意淡薄，他正考慮於年底租約到期後不再續租。
李根興教路，若城市金庫業主能參考荃灣地皇廣場聯合招租的模式，將該商場336個劏舖部分整合為一些較大的舖位，並且統一管理，可望提高租值，「我覺得最重要是業主團結，凝聚力量後，便可以選擇優質租戶，例如要求租戶只作零售而非倉庫用途，而且指定每日最低營業時間，重新搞旺商場」。至於就「旺之寶」的情况來說，他建議王先生可拍攝短片，介紹該店銷售的最新嬰兒用品，「例如新奶樽有何特色，新奶粉對嬰兒又有何好處」，再在facebook及YouTube發布，可望吸引新客戶前來購物，或者網上落單後提供送貨服務。
劏場聯盟間接為商舖基金搵客
雖然李根興去年成功幫助荃灣地皇廣場「死場變生場」，上月亦大搞劏場聯盟，但他透露，過程中不會向租戶收費分毫，而是希望廣結人脈，為旗下專門買賣商舖的盛匯基金發展鋪路，「每個人也有私心，我也不是完全無私地幫助劏舖業主。這些業主幾年前買入這些劏舖，買一間便是400萬元，兩間便是800萬元，證明他們本身有一定實力；雖然這些劏舖目前市值跌至數十萬元，但假如在我的幫助下，其市值日後回升至數百萬元，業主將來沽貨不用蝕錢全身而退，他們日後再買舖的話，我相信也一定會向我買。我相信人心是很現實的，今日我幫你，明天你一定會幫我」。
盛匯在2016年7月推出首隻專門投資商舖的基金.，成立時已持有3個舖位，至今合共購入19個舖位，而過去半年已沽出10個舖位，平均出售利潤約四成，平均持貨約11個月。而盛匯本月初剛完成為第二隻基金募資，規模達1億元，由李根興及其他投資者各出資五成。
明報記者 葉創成
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