2018-05-08
經濟日報
上月市場缺乏大型新盤推售，購買力加速流向二手樓市，市場非理性入市的情緒急速上升，例如為做高成數按揭盲目高追納米單位、不理銀行估價高追入市、不計較租金回報下跌高追入市等個案頻現。
求高成數按揭 忽略居住空間
4月份二手樓市場錄得近百宗造價或呎價破頂成交個案，個別屋苑錄得4至5宗破頂個案，當中迷你單位破頂價愈來愈驚人，例如大埔嵐山錄得逾10宗開放式單位成交，其中7座高層A室，實用面積180平方呎，獲上車客380萬元承接，呎價21,111元，屬新界東二手呎價新高。代理指買家先後洽購同屋苑兩個開放式單位，惟均被業主臨場反價，最終不惜以新高呎價入市。
除了嵐山外，沙田中心、好運中心、翠屏花園、河畔花園等屋苑均錄迷你單位造價破頂個案，沙田第一城兩房造價突破600萬元。主要是上車客追求高成數按揭，並不介意呎價破頂。最大問題是，上車客往往忽略實質居住空間的問題，以上述嵐山細單位為例，客飯廳面積僅96.6呎，若放置標準雙人床（5 x 6.2呎）已佔據三分之一，再放置衣櫃、鞋櫃、桌餐等傢俬後，可活動空間很有限。根據土地註冊處資料顯示，3、4月間共有229宗實用面積少於250平方呎的迷你單位成交，最貴造價是西營盤63 Pokfulam一個209平方呎的單位，成交價836萬。
租金回報欠理想 仍盲目投資
盲目高追細樓價的迷你單位，除了面對居住困難的問題外，投資者甚至沒理會租金回報非理想的問題。以沙田第一城兩房單位為例，造價正逐步邁向600萬元大關。而現時兩房單位月租約1.3萬元，租金回報約2.6厘。若以供樓利率2.15厘計，投資者仍有數得計，但是若下半年銀行加息，有機會吃掉投資者僅餘的租金與供款的息差回報。根據利嘉閣統計50大屋苑的數據，3月份平均回報率僅2.77厘，屬有統計以來新低。
另一個非理性盲目高追入市的個案是，不理會銀行估價高追入市，例如馬鞍山天宇海6A座一個連花園的單位，銀行估價值793至870萬元，但上月中以1,092萬元易手，高銀行估價逾26%至38%。鰂魚涌惠安苑C座一個848呎的單位，銀行估值1,329萬元，但買家以1460萬元接貨，高銀行估值9%，兩宗交易均反映買家非理性入市的情緒升溫。
其他非理性入市的個案，包括凶宅單位造價追貼市價，例如沙田好運中心棕林閣極低層C室，實用面積443平方呎，屬於凶宅單位，業主叫價540萬元放盤，吸引多名準買家搶購，最終以520萬元易手，僅低市價15%。業界指出，二手買家非理性入市情緒升溫，最主要是因為二手盤源缺乏，現時十大屋藍籌屋苑放盤量僅1,680伙，較年初1,910伙少12%。
不過，值得一提的是，未來半年運房局最新數據顯示，未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量錄9.6萬伙，中小型單位（實用面積小於753平方呎）仍佔主導，涉及7.49萬伙，佔整體供應量78%。置業人士是否仍要盲目高追入市，真的要慎重考慮潛在風險。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論