2018-05-07
經濟日報
本港未加息，銀行繼續積極搶佔樓按市場，對二手樓宇估價愈來愈鬆手，連造價破頂的單位，也出現普遍估凸價的情況，最多估凸價18%，反映銀行爭取樓按的態度甚積極。
二手樓價持續攀升，4月份湧現大批造價破頂的成交個案，本報抽樣就50個造價創新高的單位進行銀行網上估價。結果顯示，有22個單位出現估凸價的情況，估值比成交價高出0.6%至18%不等。
康怡頂層複式 呎售19618新高
其中鰂魚涌康怡花園H座頂層複式戶單位，實用面積994平方呎，4月中以1,950萬元易手，呎價19,618元，樓價創屋苑歷史新高。但是銀行網上估值達2,308萬元，比成交價高18%，呎價達23,219元，直逼太古城呎價水平。
除了私樓外，公屋單位估價同樣進取，青衣長安邨7座高層25室，實用面積僅150平方呎，上月以245萬元易手，呎價16,333元，是全港公屋呎價最貴單位。而銀行對上述單位估值達255萬元，較成交價高4%。
美孚頂層789萬售 多估12%
另外，即使質素相對較差的單位，銀行估價同樣可以估凸價，例如荔枝角美孚新邨4期百老滙街83號頂層C室，實用面積668平方呎，上月以789萬元易手。由於大廈電梯不能直達樓層，住宅出入須走1層樓梯，在銀行眼中屬於質素不理想的資產，但銀行估值達882萬元，估凸幅度達12%。
另一方面，有23個單位帳面上出現估價不足的情況，估值較成交價低約0.5%至9.6%。估價最差單位為沙田第一城22座中層C室，實用面積484平方呎，日前以799萬元易手，屬於同類單位造價新高。惟銀行估值僅達722萬元，較成交價低9.6%。
不過，值得注意的是，23個估價不足的單位中，有19個單位估值低成交價0.5%至5%之間。據代理指，網上估值低成交價5%之內，只要有買賣合約，銀行可以追加估值。換言之，真正估價不足的只有4個。
業界人士指出，銀行網上估價數值只是供參考，批核按揭時，會按成交價進行批核，即是說估凸價不會因而借凸錢，但是銀行這種大幅超前市場成交價進行估價的手法，反映銀行看好樓市前景，積極搶佔樓按市場。業界提醒準買家銀行估價數據純粹電腦運算出來，不應作入市與否的唯一參考，必須參考更多資訊。
撰文 : 黎煥成