2018-05-05
明報
【明報專訊】樓價指數再破頂，事實上，多年來香港樓價升幅遠遠拋離港人的收入增長（圖1），而早前智經的一項民意調查顯示，有近七成（68.8%）受訪市民認同置業對個人而言是重要的，當中，年紀較大、家庭月入較高、居住在自置物業或已婚的受訪市民相對其他組別更認為置業重要（圖3）。看來，有關問題已到了不得不正視的時候，政府最近開展的「土地供應大辯論」，大家要認清解決香港土地不足問題的迫切性，不要抱着獨善其身的態度加以迴避。
要解決土地或房屋問題，不外乎兩大方向，一是增加供應，這亦是上述大辯論的焦點所在，另一是控制需求，之前政府不得其法只懂收緊按揭和推出各式辣招稅，已證明沒有效用，特首林鄭月娥日前出席立法會時表示會研究對一手樓開徵空置稅，又會否有作用？
新樓落成量增 空置率遲早升
特首林鄭月娥出席立法會答問大會時表明不會考慮開徵資產增值稅，但就指政府正研究向一手住宅單位徵收空置稅，會全面評估相關理據、可行性和公眾反應，再作決定。林鄭強調，在樓房單位極度短缺的情况下，「應該所有可以用來住的房屋都用來住，不是用來囤積、不是用來炒」。 其實，早前財政司長陳茂波已曾放風指留意到一手樓盤的現樓貨尾單位有9000多個，會考慮研究推出空置稅，觀乎林鄭再為此題目出聲，相信真正推出一手樓空置稅的時間不會太遠。不過，不少分析認為現時香港的住宅空置率低，樓宇需求強勁，就算真箇推出一手樓空置稅，也未必對遏抑樓價有太大作用。
筆者認為，一手樓空置稅有沒有用，要視乎供應會否明顯增加，如供應根本不夠，有沒有空置稅的分別不大，事實上新樓落成量愈來愈多，空置率遲早會攀升（圖4），但當樓宇供應陸續增加，而發展商又慢慢賣樓的話，存貨便會愈來愈多，當政府落實了一手樓要繳付空置稅後，發展商便要繳交愈來愈多的空置稅。
如政府再狠一點，比如空置稅率是按半年遞增，稅率又夠高的話，比如半年內不將已落成的空置單位售出，按估值5%徵收，而再過半年仍是空置的話，稅率會加至10%，再過半年的加至15%，發展商求價不求量的賣樓策略一定會改變，絕不敢以囤積單位來托樓價！
說回土地供應大辯論，有關方面提出了18個土地供應選項，其中一個較重要的要算是填海造地。團結香港基金委託進行民調的中大亞太研究所，今年3月21日至28日期間以電話隨機抽樣方式，成功訪問1002名18歲或以上香港市民。調查顯示，45.3%受訪者贊成在維港以外填海興建新市鎮，33.9%反對，無意見者佔20.8%。被問到是否贊成在大嶼山東面發展人工島，46%人表示支持，24.9%反對，29.2%表示無意見。另外，調查詢問受訪者是否需要發展規模相當於沙田的大型新市鎮，62.3%受訪者表示贊成，當中有59.2%人認為至少要開拓兩個或以上才足夠。
團結香港基金調查 多贊成維港外填海
團結香港基金總幹事黃元山認為，政府估算未來30年需要4800公頃土地，遠低於市民期望，必須尋求新的土地供應，認為最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。
有朋友看到上述的調查結果後對筆者表示，只是45.3%的受訪者贊成在維港以外填海興建新巿鎮， 比例還未過半，未必值得重視。不過，朋友似乎忽略了其實是有20.8%表示無意見，反對只有33.9%，單以贊成和反對作相比，即是將45.3%除以33.9%，即贊成的受訪者比反對多出33%以上，有壓倒性優勢。當然，要全部香港人100%同意某一議題，在香港近乎不可能，但當贊成遠勝反對的民意基礎下，仍不推展填海造地，那任何諮詢都只會是議而不決，又或決而不行。
林奮強：遷大灣區 生活開支較低
黃金五十創辦人林奮強對土地供應大辯論頗為悲觀，認為18個選項到能落實時為時已晚，而香港的私樓租金佔入息比例5年間由24%急升了5個百分點至29%（圖2），他建議不如將公屋私有化，變相增加流動性等同增加供應以紓緩租金上升壓力，同時老人也可藉出售公屋套現，然後遷往大灣區居住，以享較低生活和租金開支，他本人也將會在未來一年遷往大灣區居住，並來回香港工作，以體驗高鐵通車後住在灣區而在香港工作的方便。
其實，對於長者而言，除了可選擇大灣區，也可考慮在海外其他樓價、租金和生活水平相對低廉的國家置業作退休養老。《明報》將在5月27日（周日）舉辦「港樓難負擔？海外置業投資機會」免費講座，報名出席將可獲贈《樓巿解碼》乙本，報名可登入：link.mingpao.com/54088.htm
[陸振球 樓市解碼]