2018-05-04
經濟日報
近日官方有數據反映私樓樓價中位數，在過去5年急升4成，突破500萬元水平，升幅遠高於家庭收入增長，情況若持續，上車只會更趨困難。
過去幾年樓價飈升是人所共知的事情，但無論是代理行或是政府差估署統計的樓價指數，也只是冷冰冰的數字指標，不如確實的樓價銀碼讓人直接感受得了，早前曾談及代理行統計的二手住宅平均成交價，但平均值的計算也容易被大碼的超級豪宅拉高，若以樓價中位數作比較又如何？
剛好運房局在回答立法會議員提問時，披露了由2013年至2017年間，差估署所收集的私樓樓價分布，詳情可見表一。最具參考價值的私樓樓價中位數來說，2017年數據為530萬元，這個銀碼大約相當於沙田第一城兩房的造價，例如早兩天沙田第一城44座高層H室，實用面積304平方呎，2房1廳間隔，更以540萬元易手，實用面積呎價17,763元。
家庭儲夠首期 時間倍增
從樓價中位數來說，2017年的530萬元相較2013年的376.9萬元，5年間累積上升40.6%。
唐榮找來同期的私樓家庭收入來比較，2017年第四季家庭月入中位數是4.5萬元，相較2013年第四季的3.63萬元，累積升幅23.9%，差不多只有樓價升幅的一半（見表二）。
如果以負擔能力、收入樓價比來說，位於私樓家庭月入中位數的家庭大約需要117個月、或9.75年，才能夠負擔530萬元的私樓，對比2013年的同類數據，當時中等收入的私樓家庭只要103個月或8.65年，才能購買一間位於樓價中位數的私樓，在5年間，2017年的最新數據則延長了大約一年時間。
至於以首期的計算方式來說，在2013年時樓價中位數是376.9萬元，以最高9成按揭計算，首期是37.69萬元，假設儲蓄率50%，以當時收入中位數（3.63萬元）的家庭來說，大約需要20.7個月或近2年時間便能有足夠首期，而2017年的樓價中位數530萬元，最多只能夠8成按揭，相當於106萬元的首期，以同期家庭月入中位數（4.5萬元），要儲蓄足夠首期則大約要47個月、近4年時間，足足延長了一倍。
以上種種的數據及情況，其實也證明了一般中產或中低收入家庭面對的置業困難。若果政府不正視問題，加大居屋、首置盤等等供應，當上車問題持續惡化，只會令民怨日益加深着。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論