【明報專訊】土地供應專責小組上周開始就如何增加土地供應作為期5個月的公眾諮詢，目標是未來30年增加逾1200公頃住宅土地，而公私營合作發展農地是4個短中期增加供應的選項之一。有近40年測量界經驗，曾任職多間地產商高層的立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，本港有4000多公頃農地，當中3000多公頃已規劃，若日後以獨立機構處理地產商就農地發展住宅的申請，可望提升審批效率，是增加土地供應最有效的方法。
記者上次專訪謝偉銓是在2015年7月初，當時上證綜指於短短3個多星期內由高位急跌逾三分之一，恒指亦從當年第二季大時代高位28,588點回落逾一成，他預測「港股急跌預示樓價調整」。訪問見報前，中原城市領先指數收報143.56點，而2016月3月下旬最低報127.46點，下跌11.2%，可見他測市準確。
不過，2016年3月以來樓價已掉頭回升，屢創新高，而近日中原指數最新報180點。記者是次再訪問謝偉銓，一開始便請教他對樓市的最新看法，他明顯比上次樂觀，認為內地經濟向好，廣深港高鐵將於今年內通車，對樓價屬十分正面的因素。
高鐵縮減交通時間 提升土地價值
「本港樓價目前非常貴，在傳統豪宅區的低密度住宅呎價動輒逾10萬元，銷售對象往往並非香港人，發展商亦隨行就市兩極化推盤，不是超級豪宅就是小型單位。過去本港與內地接觸有很多關卡，但近年這些關卡已愈來愈少，故內地對本港的影響力愈來愈大，而廣深港高鐵年內通車後，由深圳福田或廣州到香港的時間分別縮減至14分鐘及48分鐘，通常便捷的交通會正面影響土地的價值。另外，目前很多外國企業爭着與中國做生意，由於本港資訊比較透明及自由，這些外國企業一般均會在港設點，這樣也帶來很大的住屋需求。」謝偉銓解釋道。
至於樓市負面因素，謝偉銓說，即使本港今年可能跟隨美國加息，但相信要加息1厘以上，才會對樓價有較大影響；另外，中美貿易戰一旦爆發，當然也不利內地經濟及本港樓價，惟他估計中美雙方最後達成協議機會很大。綜合而言，他預測樓價在可見將來「很難跌」，尤其是不能低估高鐵即將通車所帶來的正面影響。
樓價高難負擔 籲政府照顧中產置業需求
目前樓價已高至普羅市民難以負擔，若樓價在可見將來仍易升難跌，「無殼蝸牛」恐難有立錐之地。故此，謝偉銓認為，港府不止要增建公屋幫助基層上樓，亦要照顧中產的置業需求，「資助房屋的階梯需要改變，例如調高入息限額，才可真正幫助中產」。
另外，既然住宅需求如此熾熱，港府如何提供穩定及可持續的土地供應，實在是當務之急。由特首林鄭月娥去年9月成立及委任的土地供應專責小組，經過7個多月的研究後，自上周四起就18個土地供應選項作為期5個月的公眾諮詢，小組主席黃遠輝上周四在本欄的專訪中便表示，本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展之用，當中約七成（約815公頃）需要在2026年或以前到位，他希望各界就報告羅列的不同選項表達意見，讓小組凝聚社會共識，向政府提交報告，解決土地短缺導致的房屋問題。
農地發展住宅 須增發展密度
在小組提供的18個選項中，有4個屬短中期選項，落實執行後，可將有關「生地」在10年內轉變為「熟地」，當中包括以公私營合作發展新界農地，建議由獨立於政府的架構及機制處理相關審批問題，決定「用多少公帑為發展商在農地附近興建道路，取回多少個公營房屋單位」，過程需要公平公正公開，希望得到社會支持。
謝偉銓於1970及1980年代曾在政府屋宇地政署(即地政總署的前身)工作近12年，之後在多間發展商任職高層，對農地補地價事宜有豐富經驗，他在是次專訪對於如何公私營合作發展農地，羅列詳細數據，作出具體建議，「本港有4000多公頃的農地，當中3000多公頃已規劃，只有800多公頃保留作耕地；由於規劃是在多年前批出的，當時新界交通並不方便，有關農地的發展密度相當低，往往只有0.4倍至0.6倍，僅可用來興建錦繡花園及加州花園等獨立屋。但目前新界交通已四通八達，例如元朗30分鐘車程已可抵達港島，故有關農地的發展密度有提升空間，例如將100萬方呎農地的發展密度由0.4倍提升至3.2倍，發展商可取得原有40萬方呎住宅用地，並且額外增加280萬方呎住宅用地予政府規劃發展。若政府擔心自行發展該280萬方呎住宅用地，缺乏相關人才及專業，效率不高，可以考慮將這些項目交給發展商去做，政府專心發展交通基建配套，之後再取回若干比例的公營房屋」。
發展農地非官商勾結 可締多贏
根據謝偉銓的數據，目前恒地（0012）、新地（0016）、長實（1113）及新世界（0017）四大發展商已持有約1000公頃農地，即使只發展當中20%，已有200公頃的新增住宅土地供應。當然，政府決定發展哪些農地、如何調高發展密度、投入多少公帑增設基建以取回多少公營房屋單位，均屬敏感問題，社會難免擔心有官商勾結之嫌，因此謝偉銓認同可聘獨立機構審批農地發展，但他強調有兩點值得注意，「第一，我覺得公私營合作發展農地是有商有量的做法，並非官商勾結，任何項目發展商也要賺錢才會參與，過程中社會也有得益，締造多贏局面；第二，負責審批的獨立機構大部分由有相關經驗的專業人士組成，故他們很可能曾在發展商或政府工作，與相關持份者有千絲萬縷的關係，這是無可避免的，社會要相信這些專業人士的獨立性」。
至於土地供應專責小組指出，本港有約1300公頃的棕地有潛力改劃發展住宅，例如政府計劃在位於洪水橋的190公頃棕地推行先導計劃，在當中24公頃興建多層工業大廈，37公頃發展物流中心，用作安置原於棕地以上的作業者，騰出餘下的129公頃土地作其他發展用途。謝偉銓分析，棕地其實也是經由農地改劃的，他並不反對洪水橋先導計劃，但他相信並非所有作業者均適合由棕地搬遷至多層工業大廈，而搬遷後經營成本會否增加，政府是否需要就此補貼，也是需要考慮的問題。
大學中學用地 部分可改劃住宅
社會另一焦點是應否將粉嶺高球場改劃作住宅用途，謝偉銓強調，他對此議題沒有任何前設立場，但他相信，本港作為國際都會，應該保留粉嶺高球場；故他認為，外界若建議政府收回該球場作住宅發展，應該提交具體方案，例如興建住宅數量、對環境的影響，以及如何提供交通基建配套，讓社會就此進一步討論。
土地供應專責小組的4個短中期選項，最後一個是重置或整合佔地廣闊的康樂設施。謝偉銓認為，政府改劃市區用地可以更大刀闊斧，例如將城市大學及浸會大學部分校址改作住宅用途，並且在大嶼山或離島撥地予這些大學興建更寬敞的校舍；而本港不少傳統中學在市區亦佔用大量土地，可以考慮收回部分作住宅發展用途，「既然新界棕地作業者可搬去多層工業大廈，部分校舍亦可用來起屋」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]