2018-05-03
經濟日報
甲廈市場風起雲湧，呎價急升，反映最核心地段商廈放售不多，必須高價才可打動業主，令呎價急上。
近期投資物業市場上，幾近被中區甲廈搶盡風頭，甲廈呎價在短短兩星期內兩度破頂。先是4月初，皇后大道中9號34樓頂層，以每平方呎約6萬元易手，而紀錄僅保持了個多星期，最近遠東金融中心33樓全層以每呎6.1萬元成交所取代，成為歷史新高。
在樓市暢旺之時，樓價破頂並不足為奇，不過，最近甲廈破頂的勢頭可謂前所未見，升幅之高及速度之快，也是罕見，以上兩宗成交也值得研究，同樣顯示甲廈投資氣氛之熾熱。今年初，中環皇后大道中9號曾錄全層買賣，一家中東銀行推出物業中層全層招標，結果獲財團以6.6億元承接，呎價為4.8萬元，打破去年呎價3.98萬元的紀錄創新高，價格跳升2成。事隔3個月，項目34樓頂層，成交呎價達6萬元，短短3個月呎價升25%。
業主惜售 買家須出高價打動
另一宗成交，遠東金融中心33樓全層，去年7月獲一家內地財團以每呎5萬元購入，本年初正式完成交易，碰着甲廈市況熾熱，最近業主以6.6億元轉手，持貨9個月沽貨獲利逾億元，呎價由5萬元跳至6.1萬元，9個月價格升22%，而較今年初同廈29樓每呎5.2萬元成交，3個月高出17%。
兩個案均是同一幢物業中成交比較，呎價在數月內升逾2成，相信是因為供應短缺，令價格爆上。中環可供買賣甲廈本身少之又少，持貨者多為老牌業主，自用或投資多年，從無打算放售。
以最近成交的中環皇9頂層為例，原業主於90年代購入，一直未有放盤意慾，而本地財團為覓心頭好，付出溢價洽購，最終以甲廈市場從未出現的6萬元才打動業主。可見中區相對優質的物業及特色單位，放售絕無僅有，同時間，市場資金多，利息尚低，加上甲廈有用家支持，內地財團喜購甲廈自用，眾多因素利好資金追捧甲廈，而業主惜售，除非有極吸引價錢才割愛，故每次成交價，均是新指標。
後市方面，焦點肯定落在中環中心。如無意外，由中港財團合資去年以402億元向長實購入的中環中心75%業權，可望順利完成交易。下一步，就是個別投資者拆售樓層套現。
中環中心是標準甲廈，即使位置上略為偏離中環心臟，出現拆售始終有吸引力，理論上可獲用家及投資者垂青。不過，上述分析今年中區甲廈呎價一浪高於一浪，主因是供應少，而中環中心以402億元成交，涉及47層全層樓面，每層面積2.5萬平方呎，如果業主同一時間放售47層，供應罕有突變成供應多，可能變得不矜貴。
中環中心 料僅售數層保矜貴
當然，多位新買家全是身經百戰的資深投資者，對地產了解甚深，明白同時放盤只會影響造價，故傳聞已有默契，個別業主表明無意放售，暫時出售樓層僅約6至7層，不會供應太多，影響售價及銷情，反可望令熾熱市況火上加油。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論