【明報專訊】不少評論員指香港本來就沒有土地短缺的問題，原因是本港開發了的（urban or built up land）土地只佔香港全部土地的24.3%（2016年規劃署數字）。但是關鍵的土地供應是每年能發展的土地（developable land），而這確實出現了嚴重的短缺。不說不知，2016年私人住宅用地僅為全部土地的2.3%，加上公共屋邨和居屋以及鄉郊的村屋佔地，仍只佔香港全部土地的7%。
1980年代曾在地政總署工作的譚秉文表示，在1990年之前，發展商若希望把非住宅土地更改用途發展住宅，只需要向地政總署申請更改土地用途便可，獲通過後便可動工興建，發展期只需要2至3年。但自1990年起港府由規劃署主導土地發展後，發展商向規劃署申請改劃必須由規劃署先諮詢區議會及公眾，獲批確定符合規劃要求後，發展商才可拿着地契向地政總署申請補地價發展住宅，整個程序往往需時5至10年。此外，自保護海港條例通過後，維港範圍以內基本上嚴禁填海，維港以外的沿海雖仍可酌情填海造地，但仍需考慮保育上的問題，填海是否合乎社會利益往往爭論不休，以致近年填海造地的步伐比前大大減慢。
補足地價 不應質疑利益輸送
現時本港約有4000多公頃農地，當中約15%為常耕農地，其餘多數荒置。即使以當中20%或800公頃用以耕作，仍有3200公頃土地可供發展。現時四大發展商已持有約1000公頃的農地，多具有發展潛質，可惜改劃艱難，最近民主黨立法會議員尹兆堅對公私營合作發展土地的建議亦表示質疑。
筆者同意土地供應專責小組主席黃遠輝的說法，以公帑開發交通基建，發展商可以「等值」的土地交換，用作發展公營房屋，居屋、首置盤、出租公屋等都是考慮選項。其實在外國利用特別評稅（Special Assessment）方式向受益方徵收基建費用非常普遍，而且改劃農地時要「補足地價」，不應質疑是「利益輸送」。如能達至多方共贏，為什麼因為發展商會有錢入袋便要阻撓呢？粗略地說，發展土地都有由上而下或由下而上之分。政府發展新市鎮，乃至由市區重建局發展舊區，都屬前者。發展商向規劃署申請改變土地用途，要發展其擁有的農地，則屬後者。前者主動；後者被動。然而兩者均是回應社會需求，都有其合理性。只要過程公開透明，大家就不應過慮，最應考慮的，只應是政策是不是符合公眾利益。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]