運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，截至今年首季，未來3至4年新供應數字錄9.6萬伙，按季減少1%，並創一年新低。
美聯物業一份報告提到，未來3至4年新供應數字回落基於兩個原因。首先，近期預售樓花單位處新高水平，成為潛在新供應數字減少原因之一。截至今年首季，已預售樓花數目更達1.7萬伙，按季增加1,000伙，並為該報告的紀錄新高。
新盤銷售在近年持續高位，去年更見新高，附表1顯示新盤每年的銷售量創新高，2014至2016年，均逼近1.7萬伙的水平，2017年更達18,645伙，換言之，過去幾年，一手銷售相當接近每年1.8萬伙的供應目標，去年更超過有關水平，今年又如何？
一手需求勁 土地供應不能鬆
資料顯示，今年第一季的成交宗數2,734伙，成交總值424億元，平均每宗交易金額為1,551萬元，一般估計，4月份的一手成交宗數有機會突破2,000宗水平，屬今年高位。這種高企的一手成交數字，明顯反映一手需求強勁，港府在主動推地、協調港鐵市建局等土地供應方面，不能放軟手腳。
假設今年未達1.8萬伙土地供應，三年後出售樓花時可能不足1.8萬伙樓花推出市場，如果需求持續如去年的情況，買家會吸納現樓新盤或者更遠期落成的樓花，需求強勁而供應稍為未能接上，價格將容易被推高。
像美聯物業房地產數據及研究中心預期今年私樓落成量約1.82萬伙，而此批項目不少單位早已於樓花期間推售。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，以截至今年3月底的一手銷售計算，該18,183個落成單位中，已售出約13,406伙，即售出約73.7%單位。預期此批單位持續被市場吸納下，相信未會令現樓餘貨有大幅急增的壓力。中原地產報告則預期全年一手私人住宅銷售量1.8萬到2.0萬伙，換言之，新盤將維持高銷售量。
當然，這是一個假設，推地後不一定三年後推出樓花、不一定再三年落成，但若視為一個長期平均供應及市場的吸納量數字，需求仍然強於供應。
估2020年始現 落成量2.2萬伙
差餉物業估價署2018年報告顯示，今年的新樓落成量才有機會達到1.8萬伙的水平，達到每年推1.8萬伙或以上土地、有1.8萬伙新盤可售、有1.8萬伙新盤落成，可以由土地到樓花再到現樓，新樓供應到今年才能達到「掹掹緊」的幅度，要達到供大於求，舉例每年銷1.8萬伙，超出2成至約2.2萬伙落成的話，要到2020年才會出現（附表2）。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論