2018-04-28
東方日報
香港政府一直致力增加房屋供應，但最新的數據卻顯示，未來三至四年私人住宅潛在供應量下跌，反映供應仍未走出樽頸，加上樓市辣招扭曲了二手市場的供應量，令樓價繼續癲升，屢錄新高價成交，漸漸叫人漠視樓市風險因素，盲目追價，變相埋下禍根。置業者宜有心理準備，在市場極端發展過後，樓價調整將是無可避免的事情！
經濟有其升跌周期，即使處於長期上升趨勢，期間資產價格因應經濟變化及供需情況而有所改變亦是正常不過。香港經濟近幾年只是溫和增長，但樓價升勢卻全不受控，已到了嚴重脫離港人承擔能力的水平，百業成本上升，亦變相影響了經濟競爭力。據運房局剛公布的數據，截至三月底止，未來三至四年新盤潛在供應，按季減少了一千伙，至九萬六千伙，供應不升反跌，足見供應樽頸問題尚待解決。
除新盤供應未如預期增加外，二手市場亦存在複雜因素。政府為壓抑炒風而推出樓市辣招，收緊各類型住宅的按揭貸款，二手樓買家隨時要拿數以百萬元作上車首期，加上要通過供款壓測，不少人根本不能負擔私樓，退而求其次，轉戰相對較平的公居屋，直接刺激近期公居屋頻創癲價。
樓價上升除了因供應基本面未能突破之外，需求增加亦是一大原因。除了本地買家外，海外投資者的需求殷切，尤其是來自內地的資金源源不絕，都是支持樓價癲升的理由。可別忘記，投資市場千變萬化，過去內地資本市場尚待發展，資金缺乏出路而南來投資。不過，內地正加快推動金融改革，今年中A股入摩，並擬發展中國預託證券，當內地資金在本土市場多了出路，未來是否會繼續源源不絕來港，值得深思。
雖然眼前土地供應仍處樽頸，惟整體上已在一定水平實現穩定供應。低息環境正在改變，北水需求將遇變化，加上樓價高處不勝寒，說影響樓市的風險因素正在上升，實不為過。只是短期供應樽頸所限，令這資產泡沫得以繼續發酵，潛藏的風險不斷累積。
究竟樓市癲升有沒有盡頭？最終又會如何收科？相信誰也沒有水晶球，但說到底，置業是不折不扣的重大投資，而投資就總有風險，必須量力而為，檢視實際需要，別總是想着能賺多少，反而要問自己能輸多少，審慎做好財務安排。未來樓市若調整有序，相信是港人之福；最怕是泡沫發展至一個極端，爆發起來，難以收拾！