2018-04-28
明報
【明報專訊】政府成立的土地供應小組正式開始進行為期5個月的「土地供應大辯論」，並提出了18個土地供應選項諮詢公眾，小組主席黃遠輝指香港出現土地荒，需多管齊下才能解決有關問題，強調「沒有一個選擇是無痛的」，呼籲社會拿出勇氣作出決定。其實，黃遠輝沒提到不選擇也是一種選項，巿民現在沒有共識去解決相關的土地以至房屋問題，可能才是「最痛的選擇」！
如大家細閱土地供應小組的諮詢文件，便可能發覺如巿民不正面面對解決有關土地問題，社會現正面臨的三種「痛楚」將愈加惡化，包括：（一）高樓價和高租金；（二）高樓齡物業所佔比例愈來愈大；（三）居住面積愈來愈細！
先說樓價和租金，不單和巿民負擔能力愈來愈脫節，根據小組的諮詢文件，香港的住宅樓價和租金，更遠遠拋離綜合消費物價指數或通脹率（圖1）。香港長期有種說法，買樓一個主要目的是抗通脹，但原來近年樓價和租金升幅遠高於通脹，如土地供應繼續受掣肘令樓價和租金繼續飈升，巿民要付高租金和儲首期買樓和供樓的痛苦，將較諸受通脹蠶食更痛楚。
供樓比捱通脹更痛楚
此外，原來截至2016年底樓齡達20至29年的私宅有27.9萬多伙，樓齡30至39年則有24萬多伙，40至49年也有15.5萬多伙，50至59年更接近16萬伙（圖2），以此推算，估計到2046 年，樓齡達70年或以上的私人房屋單位數目將由目前約1100個，增至32.6萬個（未計高齡公營房屋），增加近300倍，這些樓宇大部分集中在市區舊區，如沒有新土地安置這些舊樓住戶，讓有關物業可重建，不少港人只能繼續住在高齡舊樓，居住質素會愈來愈差，是為另一重大痛楚！
至於第三大痛楚，則是因樓價高和缺乏新供應，港人只能居住在愈來愈細小的單位。原來香港現在人均居住面積只有161平方呎，而素稱人口稠密的東京，其人均居住面積也有210平方呎，高香港30%。至於大家熟悉的上海、新加坡和深圳，3個城巿的人均居住面積分別有260、270和300平方呎，各自高出香港61%、68%和86%（圖3），以香港人的收入水平而人均居住面積卻遠遠落後其他城市，筆者只可以用「羞家」兩個字來形容！
高樓齡住宅大增 居住質素下降
筆者早前在本欄提及，曾前赴大馬新山參觀當地正在發展的大型項目森林城巿，透過填海連同陸地部分可興建以十萬計的住宅單位，面積等於現時澳門，如香港能效法勢可大大紓緩，甚至完全解決香港的土地和房屋供應不足問題。土地供應小組報告也提及填海是一個供公眾討論的選項，並指優點是能創造大片新土地，提供較大規劃彈性且不會對現有土地用途造成重大影響，至於缺點或如黃遠輝所說，涉及的痛楚是對海洋生態、漁業和海上交通等造成影響，至於大家如何選擇，能否達成共識，只能拭目以待。
筆者最近在BBC網站看到一篇文章〈Best schools add£18,600 to average house price〉，引述英國教育部一項研究表示，同一地區鄰近最優質（排名頭10%）小學的住宅，樓價會高於其他住宅8%，同一地區鄰近最優質（排名頭10%）中學的住宅樓價，會高於其他住宅6.8%（圖4），並指良好的教育，會吸引更多的富裕和高質素家庭遷居至此，因此有利樓價形成良性循環。
英國研究：近名校推升樓價成良性循環
另外，該文章指萊斯銀行也有研究一些地區高質學府附近的樓價，可以比平均樓價高出17%！難怪香港不少坐落於名校網的物業，其樓價也往往較高和備受家長買家追捧。
早前曾往內地順德碧桂園（2007）總部參觀，原來這家內地發展商多年來也推行「名盤+名校」的發展模式，往往在樓盤內或附近引入或自行發展高質學校，成為樓盤的強大賣點，碧桂園現於馬來西亞新山發展的大型項目森林城巿，也會採用相同策略，其引入並已簽約歷史悠久的私立寄宿學校——美國嘉德聖瑪麗學校（Shattuck-St. Mary's School），計劃今年8月開學， 看來全球家長在選擇樓盤時，教育配套會是重要的考慮因素之一。
另外，《明報》將在5月27日（周日）和碧桂園合辦「海外置業與投資機會」免費講座，請來知名地產投資基金經理楊書健等專家，分析一帶一路下的海外物業投資機會，名額有限，先到先得。出席者可獲筆者著作《樓巿解碼》乙本，詳情及報名請登入：link.mingpao.com/54088.htm
[陸振球 樓市解碼]