2018-04-25
經濟日報
大埔嵐山一個實用180呎的納米單位，剛以380萬元易手，呎價21,111元成為新界東最貴上車單位，引起市場熱話。不過，區內代理充滿信心認為納米單位仍有升值空間，短期可以突破400萬。
相信最主要上升動力來自市場缺乏細價單位供應。根據中原網站放盤資料顯示，現時大埔區放盤（未計嵐山）叫價低於400萬元的僅33個，絕大部分屬於綠表公屋單位，普通人根本買不到，小部分是單幢式舊樓單位；而嵐山開放式單位全屋苑總共有約256伙，現時二手放盤有11個，但其中8個連租約，而最貴一個叫價388萬元，而且業主隨時反價。
細價盤供應少 料續升值
相比同區大型屋苑大埔中心，屋苑最細的兩房單位2016年（嵐山推售時期）有45宗成交，當中43宗造價低於400萬元，即當年不買嵐山，大埔中心仍有貨可揀。
但是同類單位今年暫錄14宗成交，造價介乎453至512萬元，全部不能承造9成按揭，若受限樓價預算，上車客只能選購嵐山的納米單位。
雖然近年新盤市場有大量開放式單位供應，但是售價低於400萬元的供應並不多，以現時發售中的大圍薈蕎為例，最細單位面積252平方呎，現時造價逾500萬元，即是說上車客要用選用9成按揭上車，嵐山算是區內唯一的選擇。
另外，對於投資者而言，嵐山的開放式單位仍有一定吸引力。以投資回報而論，嵐山開放式單位現時每月租金約8,500元，即使以400萬元入市，租金回報仍有2.6厘，相對其他細價投資產品為理想。
投資價值高 開放式吸客
以新界區車位為例，過去1年造價不斷急升。翻查資料，大圍溱岸8號一個車位去年3月底以352萬元易手，當時成為新界區最貴車位；但是現時新界區最貴車位為玖瓏山，最貴車位造價達480萬元，比去年最貴車位紀錄上升36%。
而現時玖瓏山車位月租約5,000元，租金回報約1.3厘。即使用區內二手車位作比較，大埔嵐山車位現時造價約200萬元，月租約4000元，租金回報約2.4厘。另外，太湖花園約140個車位早前以約1.6億元易手，平均每個車位約114萬元，以車位每月租金約2,500元計，租金回報約2.6厘，相比之下嵐山開放式單位投資價值相對較高。
事實上，這種單位愈細呎價愈貴的個案愈來愈普遍，例如位於紅磡殯儀館附近的御悅，一個160呎的開放式單位，日前以350萬元易手，呎價21,875元。
其次，西營盤第三街豐盛大廈（33樓樓）高層B室，實用181平方呎，與嵐山細單位相若，剛以400萬元易手，呎價22,099元，可見全城上車客都以高呎價追逐可承造9成按揭的單位。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論
版名 : 評•析•天下