2018-04-24
經濟日報
筆者在90年代入行的時候，地產市場有一條行內認知的「價格曲線」，顯示不同地區的物業價格水平。
市場後來經歷多次風浪，整體縱然有起有落，但各地區的價格變動一般都只隨大市亦步亦趨，未至於看到個別區份的價格排名洗牌。但近年來的地產市道發展，愈來愈多一些非核心區錄得高額成交，價格甚至超越大眾所認知的黃金地段，從前「地點決定一切」的信條對今天的地產市場似乎不再是金科玉律。
以寫字樓市場為例，遷出傳統商業區的趨勢便扭轉了大家對非核心區的既定認知。新趨勢的出現主要由需求主導，世邦魏理仕最新數字顯示大中環區（中環、金鐘、上環）的甲級寫字樓空置率跌至1.5%，供應偏低，於是企業需轉往其他地區落戶。一些新興商業區應運而生，吸納了市場對高質量寫字樓的租賃需求。
港九新界增商業區 添落戶點
核心區的形成固然有「地靈」因素，如地理位置、交通基建、周邊配套和樓宇設計等，但亦有「人傑」原因，一個區域得以冒起為繁盛的商業區，故此往往由數家知名企業落戶開始，然後物以類聚，人流慢慢增多，需求與供應便因而增加。這是社會的自然發展，一區漸漸飽和，人流商機便滲透至另一區。久而久之，港島、九龍和新界相繼形成更多商業區，企業也因而多了落戶選擇。
零售市場卻呈現另一種的發展趨勢。線上線下的零售策略通行，以本港市場來說，品牌仍然需要實體店讓客戶直接接觸產品或體驗服務，但可以選擇非一線地區開舖，省下的租金支出可以花在店舖設計、提升產品和服務質素、以及優化網上銷售平台。實體店的重點則為給予客戶新體驗，以着重品味的店舖設計幫助品牌定位。近年看到一些中小型或本地年輕品牌，選擇在一些非主流的零售區租用舖位，不但打開了新地區市場，亦可以為所在的街道或商場吸引新人流。
住宅市場方面，地段價格移動更是出人意表。早年的港島比九龍貴，其次是新界的簡單三分法已經不合時宜，部分新界屋苑更追近實用呎價兩萬，比起部分九龍樓盤已無多少差距。不同地段的樓盤價格走勢固然與該區的交通樞紐和配套相關，其次和地區文化面貌亦環環相扣。一個住客決定住所的考慮因素眾多，難以一概而論，但選擇落腳的地點和該區所象徵的社會地位有部分關係。隨着上述的商業和零售活動慢慢進駐全港各區，這些改變將重新塑造不同地區的象徵面貌，聚集新的人群，為該區賦予新的文化和居住意義。
時代愈來愈強調流動性，一機在手令同事不再定時定點工作。同時，地點也不再是一切，不論工作、購物和居住的最佳位置也不如從前劃分，為地產市場帶來新的啟示。
撰文 : 王振康 世邦魏理仕香港資本市場執行董事
欄名 : 專家論市
版名 : 商廈巡禮