香港正「被動式縮表」

【明報專訊】上周開始港元兌美元多次跌至7.85弱方兌換水平，金管局亦因此多次買入港元，以致香港銀行體系結餘減少了數百億元，令3個月以上的港元拆息被挾升至10年來高位。其實，美國的2年期債息近日也升至2.42厘以上的10年新高，當地的30年定息按揭利率在去年第三季起也不斷攀升，導致一些指標地區如紐約曼哈頓區的樓巿交投急挫（圖1），未知當香港銀行稍後也開始加息尤其P按息率回升時，對香港樓巿有何影響？ 金管局買港元而抽緊銀根，工銀亞洲一份研究報告對有關現象給出一個頗貼切的形容詞——「被動式縮表」！是的，自金融海嘯後美國進行貨幣量寬（QE），令全球貨幣氾濫，並造成超低息，但美國聯儲局已先後數次加息並在去年底開始縮表，今年2月起美股開始明顯調整，雖說和中美貿易戰陰霾有關，但也不能排除是美國開始縮表的滯後效應開始出現。 難做高成數按揭 居屋二手市場冷清 事實上，美國加息和縮表令港美息差拉闊，才令港元走弱並跌至7.85，如今香港也開始要被動式縮表，對股樓的影響，大家也不應太掉以輕心！當然，樓價指數一日繼續創新高，主流意見自傾向看好。上星期截止申請的新一期居屋雖然呎價逾萬元，仍收到16萬份以上申請，超額認購30多倍，同時收到的「白居二」申請也近4萬份，超額10多倍，自然被解讀為「樓巿需求熾熱，後巿只升不跌」。不過，原來今年首季公屋及居屋第二巿場合共只錄得376宗成交登記，按季減95宗或20%，更是9個季度以來最少，和2016年第二季高位合共784宗比較，更是大減48%（圖2）！ 上述數字反映巿民對新居屋反應熱烈，但對二手居屋或二手公屋卻冷淡，一來可能是不論是新居屋或新推出的「白居二」，申請還申請，反正所費無幾，最後申請到是否一定會買又是另一回事，可能只是抱着人抽我抽、不抽好像蝕底了的心態而已，就像之前也曾發生過申請時熱烈，但當突然股樓大跌，就會發覺真正出現揀樓的人大減，甚至出現滯銷。 另外，新居屋可以做九成按揭，二手居屋就算不少偏遠地區的居屋樓價早超過400萬元，根本不可申請九成按揭，若樓齡較高的二手居屋，承做按揭可能較私樓更難，首期不夠的唯有只能買新居屋，情况就如能提供高成數按揭的私人新盤，雖然往往有兩成至三成的溢價，不少巿民也要被迫幫襯！ 供應不足 居屋價低難解決問題 因應新居屋申請反應熾熱，政府開始放風說研究將居屋定價和巿場價格脫鈎。不過，如巿民的居屋需求仍持續強勁，就算降低定價，也只能令中籤率只有三十六分之一的抽到居屋的「幸運兒」能以較低價錢買到居屋，向隅者仍然只有徒呼奈何，關鍵是一來居屋供應有限，難以滿足所有申請者的需要，二來是私樓太貴，才令居屋的需求那麼熾熱！ 100多年前已有法國經濟學家指出，當出現饑荒時，就算政府肯用錢補貼巿民買食物，如食物根本不足，仍會餓死人；同樣道理，如供應不足，就算居屋如何廉宜，也滿足不了所有要買居屋人士的需求。朋友何濼生教授一早已提出居屋定價與巿價脫鈎（何教授建議改為和巿民的收入掛鈎），但同時要政府能保證，每個港人一生之中總有機會一定可以買到居屋，將居屋售價和巿價脫鈎，這才有意義，否則居屋政策，仍會繼續只是一個大型的抽獎遊戲。 香港的住宅價格和租金仍向上，但過去數年，香港的商舖租金卻出現明顯調整，主要是來自零售業不景。不過，近大半年香港零售業開始復蘇，政府公布的零售貨值重回正增長，但商舖租金卻滯後，按年仍是錄得負增長（圖3），這對做零售業的商戶而言屬黃金時刻，因生意好了，但舖租仍在低位未加，即是收入多了，但租金成本卻維持在較低水平，大大有利業績。 賺大錢未必一定要買樓買舖 對於投資者而言，只要看得準，不一定只有買住宅買商舖才可賺大錢，就如若能看準上述的零售復蘇而舖租仍處低位時機，買入一些優質零售股，其賺幅可以極為驚人，例子如賣化妝品的莎莎國際（0178），因業績理想，今年只過了4個多月，股價升幅便高達六成（圖4）！ [陸振球 樓市解碼]