2018-04-19
明報
【明報社評】新一期居屋即使以市價七折定價，大部分市區單位呎價近1萬元，單位售價由159萬至630萬元不等，並非一般打工仔可以負擔。居屋計劃以協助中低收入家庭置業為政策目標，是維持社會穩定、促進社會流動的重要房屋政策工具，近年樓價飈升，居屋定價與市價掛鈎，售價因而水漲船高，脫離了資助房屋對象中低收入家庭可負擔的購買力，似已背離政策原來目標。今年適值居屋政策實施40周年，或許是時候探討居屋定價方程式是否有改動空間。
樓價飈市價七折不變
超逾中產市民承擔力
較早前，立法會房屋事務委員會通過動議，要求房委會全面檢討資助房屋售價，包括建議與市場脫鈎，以建築成本出售，並以市民合理承擔力為依歸。上周三立法會答問大會期間，行政長官林鄭月娥對於有意見要求資助房屋定價與市價脫鈎，改以成本定價，她表示「我很願意去看這個問題」。
多名立法會議員倡議以建築成本、申請者負擔能力等因素為居屋及綠置居定價，以減輕供樓者負擔。回顧歷史，居屋定價以成本為基礎，不是沒有先例，1982年以前出售的居屋，售價是依據成本釐定，後來才改為與市值及申請者負擔能力掛鈎。不過，房委會資助房屋小組主席黃遠輝認為，以建築成本定價，會失去地區差異等因素，容易造成地點較好單位極受歡迎，相反則無人問津的情况。居屋一刀切以建築成本定價，顯然並不合理，也造成另一種不公平。
在樓價持續瘋漲下，居屋售價與市價掛鈎，並以「七折定價」，是否合理，值得商榷。根據房委會文件，1991年居者有其屋小組委員會同意居屋單位在正常情况下應按市值折減30%售予申請者，「但若未能符合負擔能力基準，可以提供更高的折扣」。事實上，居屋按市值折扣率定價並非一成不變，房委會曾有以四折至六折出售居屋的先例，例如1997年樓市高峰期開售的「居屋樓王」旺角富榮花園，折扣率就為市價約五成。可見居屋「七折定價」只是通俗的表述，歷史上居屋售價折扣率並非鐵定不變。不過，2006年，房委會再次確認按市值扣減30%的一般指引，新一期居屋也沿用「市值七成」定價機制。
房委會強調居屋定價已考慮申請者負擔能力，惟仔細拆解房委會的定價理據，顯然較偏重「七折定價」，考慮負擔能力的比重不高。根據房委會訂出的新一期居屋白表申請者資格，兩人及以上家庭入息上限為每月5.7萬元，房委會的計算基礎是參考去年第四季將軍澳、荃灣、沙田等「擴展市區」及新界區樓齡10年、實用面積40平方米單位價格，即560萬元，按揭與單位售價比例八成及供款20年，並假設按揭利率為2.7%，因而得出5.7萬元上限。房委會強調，衡量居屋定價折扣的原則，是至少有一半出售單位可讓白表申請者入息上限的家庭，購買物業後按揭供款比例不逾40%。但以上述月入5.7萬元的家庭為例，如果購買售價570萬元的居屋單位，每月供款26,363元，佔入息比例46%，在利率趨升下，將會相當吃力。
調整居屋定價機制
增可負擔能力比重
新一期居屋長沙灣凱樂苑提供2522個單位，其中157個屬620平方呎以上大單位，以平均呎價9234元計算，這類單位售價572萬元，最貴者630萬元。從傳媒報道可見，不少白表申請者的父母準備「幫補」子女首期，甚至負擔部分供款。樓價瘋漲，子女買樓「靠父幹」已不是新聞，但這種不健康現象蔓延至資助房屋，進一步折射了社會扭曲。
根據房委會新一期居屋售價及銷售安排文件，93%推售單位在「申請者負擔能力之內」。統計處數據顯示，去年第四季本港約有71.8萬戶每月收入介乎3萬至6萬元，佔全港234.2萬住戶約三成，他們理應是較有能力購買居屋的一群，不過，按負擔能力分析，每月收入3萬至5萬元的住戶，即使有幸抽中新一期居屋，將來供款時也會捉襟見肘，遑論收入屬於相對低的一群。
房委會辯稱，目前以七折定價，至少一半出售單位可讓白表申請者置業後，每月按揭與收入比例不逾40%，符合可負擔水平，云云。問題是為何符合這個方程式的單位比例是一半，而不是60%或70%等更高比例。前特首曾蔭權在2011年施政報告提出復建居屋，認為新居屋計劃的定價要「與時並進」，將售價與合資格家庭的供款能力掛鈎，例如一個月入2萬至3萬元的家庭，當局會將實用面積400至500平方呎單位售價，定在150萬至200萬元左右。曾蔭權的新居屋與傳統居屋不盡相同，惟他提出居屋售價須為市民可負擔的原則，不應因人而廢。時移世易，當年曾蔭權的定價構思或許難以照搬，但當局必須大刀闊斧，調整居屋定價機制，尤其是提高申請者負擔能力的比重，令居屋重新成為穩定社會的政策工具。