2018-04-18
經濟日報
近日港滙持續疲弱，觸及7.85弱方兌換保證，資金有流走迹象。金管局為了捍衞聯繫滙率，上周四度入市買港元，動用了近百億港元，為近年罕見。
美元利息上升，與港元息差逐漸拉開，資金流向美元是很自然的事，金管局反應迅速，立即出手干預，做法尚算恰當。
有人認為這次港滙轉弱，是因為部分資金趁港美息差擴大而進行套息活動，資金沒有真正流出香港，與97年亞洲金融風暴時，港元被大鱷狙擊不可相提並論。筆者同意這個講法，今天香港外滙儲備充裕，暫時不怕外來衝擊，但如果美國加息步伐不停，香港最終不可能不跟隨，那麼大家就要留意加息帶來的影響。
對於樓市來說，加息是它最大的敵人。香港人長期享受低息的供樓環境，買樓擔心的是首期不足，而不是每月的供樓負擔，20年前平均供樓利息達10厘的經歷，年輕一代似乎不太清楚。
置業宜以投資者角度出發
雖然俗語說「樓是用來住，不是用來炒」，但是如果要在香港買樓，大前提必須以投資者的心態為出發點，不要以自住的角度來看房子，覺得個人喜歡就好，不理將來升值潛力，否則有機會吃大虧。
如果想樓價跌，也不是不可能，但必須有天時地利人和配合。市場上影響樓市的無非是：供應大幅增加、利息持續上升、政府不斷加辣等。而筆者最害怕的是利率上升，原因是利率上升直接增加供樓負擔，筆者同意這樣的形容，當利息加2厘時，樓價就會跌1成，加3厘會跌2成，加4厘會跌3成，如此類推。
大家都認為增加供應，就可讓樓價下跌，其實不然。現今香港全民覓地起樓，每年的私樓供應也不過2萬伙，即使達標，也並不表示發展商會全數推盤。至於辣招，只是鎖住二手樓盤，一方面是管理需求，另一方面也減少供應，成功將購買力暫時喝停，但問題的根源沒有解決。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名 : 專家論市
版名 : 地產新聞