2018-04-17
星島日報
新一期居屋即使出現平均每方呎樓面價錢逾萬元的單位，仍然收到破紀錄的逾十六萬六千份申請，反映市民「餓居屋」嚴重，有人要求居屋售價與市場脫鈎，可以賣得便宜一點。以現時申請反應之熱烈，要協助更多無力買私樓的年輕家庭置業安居，問題關鍵不在於居屋價錢的計算方式，而在於供應數量。
今次推售的三個屋苑，有兩個位於市區熱點，分別是啟德和長沙灣，另一個位於東涌，其中位於市區熱點的最大單位，呎價首次衝破一萬元。立法會房屋事務委員會日前通過動議，要求房屋委員會全面檢討居屋和綠置居等資助出售房屋售價，改以成本價出售。其後行政長官林鄭月娥也在立法會答覆議員說，很願意研究有關問題。
現時居屋定價與市價掛鈎，以折扣出售，私樓價錢愈貴，如果折扣率不變，居屋售價亦水漲船高；不過，房委會定價時，或會加大折扣率，務求符合居屋白表申請人的負擔能力，而折扣率愈大，市民日後出售居屋要補的地價就愈多。
計價增彈性 關鍵在供應
以成本價計算，好處是市民可以買到「平樓」，更多人會有能力置業；弊處則是啟德樓和東涌樓都可能同一價錢出售，反映不到地區差異，而且房委會失去以出售居屋賺錢補貼公屋開支的財源，日後興建和管理公屋，有可能攤大手板向納稅人要錢，庫房開支不菲。
現在社會上出現了居屋「太貴」的批評，在計算居屋售價方面，當局可以研究如何增加彈性，寬鬆一點，以方便更多無力買私樓的青年有能力「上車」。
不過，有能力「上車」，不等如真正買到樓。箇中原因，是如果居屋供應量仍然是這麼吃緊，即使多了人有能力買樓而提交申請，結果抽中居屋的人數還是一樣，只是中籤者要付出的樓價便宜了，其他人沒有任何得益，還可能因為多了人申請而攤薄了中籤機會。
故此，要讓更多買不起私樓的家庭置業安居，不能只靠居屋「減價」這一道板斧，更重要是增加供應。
短期增屋地 打農地主意
今次居屋和「白居二」申請踴躍，至今超額認購分別達三十六倍和十四倍，尚未計算部分審核中的綠表申請，以及仍未收到的郵遞申請，原因就是供應緊張，白表申請人今次申請不到就要等待明年，大家擔心到時樓價更高，咬緊牙關都要博一博。
更頭痛的問題，是未來幾年的居屋供應量都未必達標。根據長遠房屋策略定下的十年樓宇供應目標，平均每年供應的四萬六千個住宅單位中，私樓佔一萬八千個，出租公屋二萬個，居屋和綠置居等資助房屋八千個，但是至今居屋供應沒有一年達標，現時當局仍然未能找到足夠的土地興建居屋和公屋。
居屋嚴重不足，一些等不及的市民逼不得已到私人市場買「納米樓」，推動私樓售價上升，倒過來又扯高居屋定價。當局不能夠等填海等長遠措施，來解決現時居屋嚴重不足的現象和所造成的問題，必須以更快的方法來增加居屋供應。
其中一個可以考慮的方法，是令私人發展商釋出手上大批的農地和棕地，以求短時間大增居屋供應，令市場降溫，售價亦因此有機會調低。