一個地產項目，由敲定發展至全部單位售罄，時間究竟有多漫長？唐榮找來一個實例，如果要完整計算，那是20年的光景。
社會看到的樓宇供應數字已有所回升，像截至去年底的官方數字，一手潛在供應，包括未售現樓、未售樓花及可隨時動工的項目，合共約有9.7萬伙，視為3至4年的潛在供應，不過，那不一定一如預料。
早前有成交資訊顯示，旺角新盤麥花臣匯，其實也不算是全新盤，項目在2014年下半年入伙，換言之大約近4年樓齡。近日才以招標形式，成功沽出最後一伙，單位為1B座6樓及7樓B室複式戶，實用面積1,681方呎，4房雙套房間隔，以3,780萬元成交，呎價22,487元。資料顯示，該盤設293伙，於2014年5月起開售，至今剛好4年全盤沽清。
麥花臣匯入伙4年 剛售最後一伙
所以，如果視新盤最終售出與個別業主自住，或二手市場出租出售才算是實際供應市場，那「潛在」供應，很多時候並不像官方預期，像這個旺角樓盤，2014年5月出售以短期樓花形式出售，首次開售至售罄約4年、入伙（2014年下半年）至售罄，亦接近4年。
如果追溯更遙遠歷史又如何？需要花多少時間，住宅單位才能全數投入私人市場？
1998年，當時的土地發展公司公布25個項目，麥花臣室內場館重建發展是其中之一。該項目遊樂場協會是唯一的業權人，已經大大減少了進行物業收購和收地工作的時間。
如果由那時候起計算，需要20年光景。
然後輾輾轉轉，土地發展公司也重組為市區重建局。到2006年4月13日，市建局與遊樂場協會終於宣布展開麥花臣室內場館重建項目。地盤面積約2.58萬平方呎，預計2011年落成，除了建造一座全新及現代化的室內運動場和青少年中心外，更會提供約20萬平方呎的住宅及商業樓面。
如果從2006年敲定起計至單位全數售罄，需時12年。另一點留意的是，地產項目發展當年預計是2011年落成，最終的落成時間是2014年，這是唐榮強調供應不似預期的原因。
又過了兩年2008年4月及5月，麥花臣室內場館重建項目邀請發展意向書及招標，最後成功標售，由九龍建業投得合作發展。
由這一年起計是10年光景。
項目變現樓 全沽清至少10年
最後地盤建成麥花臣匯，住宅部分MacPherson Residence屬1座設計，兩翼細分為1A座及1B座，提供293個單位，實用面積293至1,805平方呎，開放式至4房（連雙套房）加儲物室連廁間隔。會所MacPherson Clubhouse設於5樓，總面積約10,541平方呎，提供30米戶外游泳池、宴會廳、健身室、瑜伽房、桑拿房、蒸氣房、休閒雅座、園藝區等設施。麥花臣匯設有麥花臣場館，由香港遊樂場協會管理，可舉行體育賽事及文娛活動，更不時舉辦演唱會等。
再翻查資料，自2014年5月開售，至2017年4月旺角麥花臣匯才成功售出最後1伙分層標準單位，而整體單位佔約97%為分層標準戶。再花1年時間，售出餘下的特色單位，最後一伙特色戶如上文所述，日前招標售出（附圖為單位圖則設計）。
一個項目，變成現樓，全數沽清，要花上20年，或者最低限度以10年計算。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論
版名 : 評•析•天下