2018-04-17
經濟日報
受市場對貿易戰憂慮影響，近日環球金融市場相繼出現動盪。相對而言，各主要經濟體的物業市場保持穩定。今期筆者欲一談對環球豪宅市場的看法。
作為全球10大城市之一，香港除了超級富豪人數的佔比為全球第2高外，其投資組合的47%為物業，比例在亞洲居首。需求強勁支持香港豪宅樓價連續第6年成為全球第2高。報告同時預計，香港2018年豪宅平均樓價升幅將會為全球第2高。
讀者們或會憂慮近日聯儲局議息結果。聯儲局3月底宣布加息1/4厘，自2015年底至今已加息6次，看似來勢洶洶。但是聯邦基金利率上升，未必與市場上各種利率有必然關係。
綜觀而言，美國加息對香港樓市而言，短時期影響不大，心理因素大於實際因素，估計香港銀行未必會跟隨調整息率。估計美國今年會多加2次息。估計加息因素令樓市2018年大跌機會不大，維持2018年全年一般住宅升5%，豪宅升8%。
港島豪宅 新供應佔不足10%
至於豪宅市場，加息的心理和實質影響微乎其微。買家實力強勁，加上政策上對大額物業借貸限制甚嚴，按揭成數偏低減低息口對豪宅價格的影響力。
在2018年至2022年，每年20,000個住宅單位落成量當中，近60%的供應集中在新界區，相反傳統豪宅區港島，新供應只佔少於10%。以現時情況來看，筆者看不到有任何重大因素扭轉內地資金持續流入香港豪宅市場的情況。再加上豪宅供應追不上需求，相信今年豪宅市況暢旺並會追落後，升幅將會較2017年強勁。
2018/2019年達住宅供應高位（2018年餘貨加預售約28,000伙）。筆者相信發展商今年仍會積極推盤，以中小型單位為主，自用及打工仔仍佔大多數。估計市場仍由一手樓主導氣氛，政府政策亦有利一手賣樓，只要定價吸引及有優惠，相信今年一手樓會持續去貨。
現時樓價高企，不是一般小市民能負擔，對住宅物業市場造成一定風險，但以現時情況，看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑。未來12個月影響本港住宅樓市會是政府政策及地緣政治因素，這兩個因素比較重要，之後就是供應步伐及加息走勢。有一點要注意是賣地政府是主導，但賣樓由發展商因應市況推盤。現時樓價高企，但可負擔的住宅供應卻不多。無論如何，未來5年的住宅供應量比以前為多，對市況有正面作用。
之前筆者預計2017/2018地價收入為1,500億港元。最終數字比預期高，反映市況熾熱及發展商積極補價。估計今年發展商仍會積極買地及補地價。只是優質土地供應不足（包括住宅、商業，物流等土地）。初步估計2018/2019財政年度賣地收益約1,500億至1,700億港元。
撰文 : 林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢部主管
欄名 : 專家論市
版名 : 商廈巡禮