2018-04-16
經濟日報
新一期居屋上周截止申請，執筆之時，約收到16.6萬份申請表，超額認購最少36.4倍，今日或有最新數字，正不斷推高復售後申請的紀錄。
這16.6萬份申請仍未反映最終申請數目，房署仍在點算郵遞申請數字，及經由屋邨辦事處交表的綠表申請。今期出售4,431伙居屋，以此計算就是超購36.4倍推出單位包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑和東涌裕泰苑，實用面積由278至630平方呎，以市值7折發售，由159萬至630萬元不等。房委會預計6月攪珠，8月安排中籤者揀樓。
居屋收表17萬 代表甚麽？
接近17萬的申請數目，代表了甚麽？新居屋和白居二或有重複申請，不計白居二，仍反映強烈的住屋需求，全部信息都指向一個形勢，私樓樓價高企，想置業買樓，剩下資助房屋可揀，可惜的是供應跟不上需求，可見的一段時間，仍遠遠落後。今期4,000多伙，應該是今年唯一接受申請的居屋。
17萬申請，基本上這批申請人都可以承擔159萬至630萬元的樓價，如果入市二手私人樓又如何？
利嘉閣地產早前一份研究報告顯示，根據土地註冊處最新數據，2018年首季全港共錄11,457宗二手私宅買賣登記，成交總值方面，錄得924.89億元，創自2011年第三季以來的27季（近七年）新高。
值得注意的是，以今年第一季樓市作為計算標準，平均每宗二手私宅登記涉資約807.27萬元，創下1996年有紀錄以來的季度歷史新高，並首度突破800萬元的水平；至於與2003年第二季（SARS時期）的歷史低位——平均每宗156.37萬元比較，則累升4.16倍，反映過去15年來樓價升幅之急勁。
附表顯示，按樓價劃分，在九個樓價組別當中，買賣登記量最多者為價值介乎300萬至500萬元以內的細價組別，期內有3,303宗登記。若依據居屋的定價比照在二手市場計算，選取二手每宗成交價值由0至699萬元的四個組別，大約與新居屋相同價位，居屋申請者同樣可以負擔這類價物業，今年第一季共有7,348宗交易。16.6萬申請人入市二手，那是接近22.6季或5.6年699萬元以下的二手住宅交易量總和。
再換另一角度看看，以新居屋主要供應的房委會為例，早前的預算案提到，未來五年，2017/18至2021/22年度公營房屋預計建屋量約為100,000伙，包括約75,000伙公屋和約25,000伙資助出售房屋，亦即平均每年1.5萬伙公屋及5,000伙居屋。若維持每年5,000伙居屋的建屋量，要超過33年才能讓上述申請人全部置業安居。
若以長遠房屋策略每年資助出售房屋的建屋目標，每年8,000伙計算，也要21年，仍然是一個無法跨越的巨大差距。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論
版名 : 評•析•天下