2018-04-14
明報
【明報專訊】港元終於跌至7.85的警戒線，金管局按聯繫匯率機制終於出手接盤，導致銀行拆息開始抽升。同一時間，中原城市領先指數CCL最新報177.42點，連續3周創新高後回軟，按周跌0.11%，但這主要反映兩個多星期前的巿况，稍後如港元繼續挑戰7.85而銀行拆息續升，會否對樓巿構成壓力，尚待觀察。
香港樓巿是否過熱，言人人殊。高力國際最近一份研究報告，指截至今年2月香港的中小型住宅樓價以半年計升了約6.9%，有關變幅仍屬1個標準差內（+12.5%），所以樓巿仍未算過熱，不過，筆者發覺由年頭至今計算，中原樓價指數已升了約7.5%，若上升速度保持，上半年中原樓價指數便可升逾11%，已貼近1個標準差，而1996年以來，按高力的統計，每當中小型樓價半年內升幅高逾1個標準差，不久樓巿便有調整壓力，而若半年升幅明顯超過兩個標準差（+21.5%），如1997年，樓價之後更會急跌（圖1）。
樓價首季急升，發展商開盤售價也愈來愈進取，根據美聯物業的統計，原來首季一手新盤開售價較二手樓高出溢價已升至18.7%，在2016年首季，有關溢價只有0.7%（圖2），而一手樓價能以遠超二手樓價開售，也令到二手業主更加心雄，於是形成互相強化的作用。當然，能賣得愈貴，發展商獲得的邊際利潤也愈高，不過，也要留意原來首季新盤的銷售金額只有529.1億元（圖3），按季減少了6%，而更值得留意的是，新盤銷售金額在2017年首季創出684億元的高位後便連跌兩季，去年第四季稍作反彈在上季又跌，由高位計累跌了接近四分之一，反映了發展商雖努力托價，能賣出的單位金額卻在萎縮，似不能單以「惜售」來解釋，而是巿場的承接力有放緩迹象。
新盤銷售額萎縮 承接力似放緩
文首說到今年首季樓價升勢頗急，一個可能原因是政府的公屋新富戶政策，事緣政府去年10月修訂公屋富戶政策，新政策下，若公屋戶的家庭入息超過入息限額5倍，或家庭資產超過入息限額100倍，必須遷離公屋。或許有住戶為避過被標籤成富戶，紛紛申請刪除家庭成員戶籍，以留住公屋居住權，或避過多繳屋租，以致觸發大批公屋戶刪除家庭成員戶籍。原來，在新富戶政策實施後，房署去年第四季批准刪除9300個家庭成員戶籍，全年數字錄得4.11萬宗，按年升了兩成，更是2013年以來新高。另外，截至去年底全港約有77萬戶公屋家庭，過去5年房署就批出近18萬宗相關申請，佔公屋戶總數23%。
大家想想，那些因避開富戶政策而主動刪去公屋戶籍的人士，會去了哪裏居住？大概離不開租樓或去了買私人樓，他們亦往往成了細單位的租客或新買家，反而推升了有關住宅的租金和樓價！另要留意的是，雖然有關公屋單位刪除了部分家庭成員的戶籍，並非全個家庭會遷出，所以並不會交還有關單位予房署而讓申請公屋人士可加快上樓。
施永青：放寬地積比可讓港人住千呎單位
香港的房屋問題，除了樓價貴，還有人均居住面積細，中原地產老闆施永青最近在獅子山學會的一個研討會上指出，香港經濟發展好，但香港人住得差，若以生產力和香港相若的地區比較，一個香港家庭應該有能力居住在1000方呎的單位。施永青認為，香港亦不是欠缺土地，現在只用了7%的土地作住宅用途，市區住宅只佔整體的4%，如果政府可以放寬地積比率至3倍，7%用地已經足夠每個家庭住1000方呎，所以目前最重要的是政府需要確定規劃目標，並決定撥出多少用地來興建住宅。
研討會上另一講者香港奧國經濟學院院長王弼認為，香港已用作發展的24%土地當中，只有7%用作住宅用途，這7%的住宅用地當中，有3%更是以低密度鄉村形式發展，因此香港沒有足夠土地用作住屋用途的說法是不成立的。王弼又稱，現時很多討論中的土地供應方案「有你無我」，但只要動腦筋，加入想像力，很多問題就可以解決。
王弼：不回收粉嶺高球場也可建10萬戶
王弼以粉嶺高爾夫球場為例，只要改變場內的球洞分佈及周邊建築的位置，在不喪失一個球洞的情况下，不單可以保留高球場，還可以提供10萬個住宅單位；假設每個單位住3人，就可以容納30萬人，對比坊間其他有關高球場的改劃用途建議，例如土地供應專責小組收回整個高球場並興建13,200個單位，又或是環保觸覺收回整個高球場以供10萬人居住的建議，兩者均不及獅子山學會提出的方案成效的三分之一。
其實，筆者上周在本欄也指出，只要香港能容許大規模填海和引入大量外勞起樓，要在10年內額外增加以十萬計、呎價僅二三千元的住宅單位並不困難，屆時樓價高，土地或住宅單位不足，以至港人居住面積偏細等問題都可一一解決，只是大家願不願意而已。
[陸振球 樓市解碼]