2018-04-13
經濟日報
中環商廈租金居高不下，連大行也支持不住，要把部門搬至非核心區。由於租金差距太大，加上非核心區新供應多，年內中環客出走至周邊地區個案肯定有增無減。
最近商廈租務市場最具指標的租務成交，定是銅鑼灣利園3期新商廈5層樓面達9.2萬平方呎，以每平方呎約60元租出，以成交總樓面計，屬近月港島區最大手租務成交。新租客為投資銀行高盛，總部設於長江中心，後勤部門設於同區的中環中心。據了解，因為中環中心易手，業主加租在即，高盛尋找地方搬遷，最終租用利園3期作後勤部隊使用。
呎租全球最貴 遠拋倫敦紐約
貴為投資銀行巨頭之一，連高盛都認為中環商廈租金貴而搬遷。事實上，投資銀行遷出中環並非新鮮事，2007至2008年，為中環商廈租金高峰期，當年九龍站環球貿易廣場落成，即獲大摩、瑞信及德意志銀行等大手承租。去年至今，中環租金屢創新高，便相繼有法巴、高盛把個別部門搬遷至港島其他地區。
香港是國際金融城市，而中環則是核心商業地段，傳統以來，中環是國際金融機構首選落戶之地，但今時今日，連大機構開始考慮遷出中環，而租金如何叫人感吃力？據萊坊最新數據顯示，中環超甲級商廈（如國金2期），呎租約191元，按年升幅4.5%，而傳統中環商廈呎租，亦高見155.2元，按年升5.7%。亦因為不斷創新高，中環商廈租金，已遠遠拋離倫敦、紐約等金融城市，成全球最費租金商廈。
中環商廈租金不斷破頂，主因近兩年租務活動加快，而中資機構成為租務主力，國內企業來港擴充，是為配合國策走出去，在港開業方便與世界接軌，而他們普遍資金充裕，為建立公司形象，必選中環開辦公室，不惜以高租金搶單位，把租金推至歷史高位。中環在供應極少而需求增強下，租金向上是無可避免。
面對租金高昂，搬遷是別無他選。據仲量聯行去年尾的全球優質寫字樓租金走勢研究報告顯示，中環商廈呎租達210元，為全球最貴城市，而最值得留意的，是香港非核心商業區與中環的寫字樓租金差距達64%（紐約及倫敦分別為51%及44%），可見租金差距之大，自然成中環客搬遷最大誘因。
非核心區新商廈 質素高吸客
除了金融機構外，其他行業也出現逃離中環情況，如去年國際律師事務所Baker McKenzie律師事務所承租鰂魚涌太古坊10萬平方呎，呎租50餘元，另一知名律師樓孖士打，則亦於去年租用黃竹坑新商廈。國際知名金融機構、律師樓，均以往被視為必須要留在中環的行業，亦因貴租而搬遷減成本，可想而知，中環租金是如何高昂。
觀乎今明兩年，仍是商廈供應高峰期，每年有200萬呎樓面落成，而中區繼續維持零新供應，新商廈主要集中在東九龍、港島東及黃竹坑，按目前三區呎租，由25至60元不等，僅是中環的一半甚至更低，加上新商廈質素高，必定吸引到機構搬遷，因此可以預計，中環商廈租金未見回調，而非核心區大手租務肯定陸續有來。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論
版名 : 評•析•天下