2018-04-12
經濟日報
租金回報是衡量樓價高低的重要指標，差餉物業估價署數據顯示，今年1及2月豪宅租金回報率報1.9厘，連續兩個月跌穿2厘關口。
而根據地產代理統計數據，全港50大屋苑2月租金回報跌穿2.8厘，買樓收租宜做足風險管理。
2008年金融海嘯後，跨國公司大幅削減駐港員工的租金津貼，豪宅租務市場可謂一落千丈，豪宅單位租金回報率自然不理想。
租金回報欠佳 蔓延中下屋苑
不過，近兩年樓價攀升，租金升幅遠遠跟不上樓價升勢，根據差估署統計資料顯示，2月份樓價指數最新報364.1點，按年累積升幅達16%。同月租金指數報187.5點，平歷史新高紀錄，但是租金按年升幅僅6.2%，明顯跑輸樓價升勢，形成租金回報愈來愈不理想，情況蔓延至中、下價二手屋苑，例如天水圍栢慧豪園、元朗YOHO TOWN租金回報僅2.5厘。
根據利嘉閣地產統計數據顯示，全港50大屋苑2月租金回報僅2.78厘，跌穿2.8厘關口，較去年同期的3.03厘，蒸發25點子。
細看50大屋苑的租金回報數字，2月份僅14個屋苑（去年同期有35個）回報率達3厘或以上，最高回報屋苑分別為鰂魚涌南豐新邨及荃灣荃灣中心，租金回報均達3.3厘。另有27個屋苑回報率介乎2.6至2.9厘之間。
而租金低於2.5厘或以下的屋苑佔9個（去年同期僅兩個），當中租金回報最差的是新蒲崗譽．港灣，利嘉閣統計該屋苑2月呎租約38元，而買賣呎價則達24,050元，租金回報1.9厘，唯一一個跌穿2厘的屋苑。據了解，譽．港灣二手買賣並不活躍，每月成交呎價走勢相當飄忽，去年12月呎價報20,489元，今年1月呎價報28,933元，按月急升41%；而2月份又回落17%報24,050元。
租金回報也隨樓價飄忽起來。不過，前線代理坦言，譽．港灣大單位供應較多，租金跟不上樓價升勢，以7座低層E室為例，實用面積533平方呎，日前以月租2.05萬元租出，同類單位最新售價1,050萬元，以單位市值計僅2.3厘。
加息因素影響 收租利潤勢降
事實上，整體租金跌至2.78厘，反映二手樓價泡沫相當嚴重。以現時按揭利率2.15厘計（即使採用H按，由於同業拆息高企，實質供樓利率也達2.15厘）。若租金回報低於2.5厘，減去利息支出，投資者實質回報僅0.35厘，若扣除差餉及管理費等雜項支出，隨時出現負回報的情況。若再計算未來銀行加息因素，投資者買樓收租的利潤將進一步下降。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論
版名 : 評•析•天下