發展商待價而沽 樓市難爆煲

在幾天前一個飯局上，老友問：「今天香港樓價高得離譜，會否爆煲呢？」筆者常想自己身為地產界中人，有時候難免當局者迷，看不清樓市走勢。於是定期與不同行業的老友聚會，聽聽朋友們對樓市的看法。 「各位都係行業?專家，近排生意點呀？」筆者提問。老友們回答生意不但不錯，還錄得穩定增長，只是覺得樓價今天高處不勝寒，大家都認為理應調整一下，以10年周期循環計算，樓價該到了爆煲之時。老友們的看法使筆者有所啟發，他們代表了大部分香港人的聲音。 筆者同意樓市不會永遠只升不跌，只是大家對於時間方面的理解不一致，有人認為今天樓市應爆煲，我認為還未到時候。樓市大升需要天時地利人和配合，大跌同樣也需要條件配合，以樓價升得太高應進入下跌周期為由，來預測樓市會下跌，理由並不充分。 無過分借貸 金管局把關有道 綜合目前各行業經營狀況，經濟發展形勢良好，香港幾乎全民就業，老友們都說招聘人手甚為困難。既然經商者生意不錯，就業市場職位多空缺，打工仔收入有所增加，那麼買得起樓的人也會增多，這些剛性需求不斷累積。 盡管樓價與市民的平均收入比率升至19倍，供樓負擔能力嚴重脫節，然而市場的買家並非普通打工階層，他們是靠爺幹、靠父母幹支撑的複式購買力。而現今買家新造按揭貸款成數只是51%，跟97年及08年時的80%至90%高成數借貸不一樣，樓價跌一成半成，不會出現大量負資產而爭相沽貨情況。 還有，本港發展商的負債比率僅為15%至20%，他們有條件持貨待價而沽。樓市風險往往是由過多借貸所造成；而買樓的壓力測試，以及八輪逆周期按揭措施，都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能，除非金管局總裁陳德霖請辭，否則，一天他仍在位，大家就別異想天開了。 撰文:蔡志忠 亞洲地產董事總經理 欄名:專家論市