土地供應諮詢即將開始，影響未來10年計的土地供應發展，牽涉數以十億、百億計的商業利益，每個財團、利益團體也會想搶在這塊土地供應大餅發聲。
香港樓價貴，土地亦有價，地產發展成為一門龐大利益的生意，正如任何一門生意，如何做到貨如輪轉，確保有足夠的貨源、土地儲備發展，屬於各大中小型發展商的營運核心，而即將展開的土地供應諮詢亦將影響到不同發展商如何補充土地儲備。
最明顯不過的例子，莫過於「利用私人發展商土地儲備」一項，由去年市場流傳政府有意推動公私營合作，釋出發展商土地儲備後，擁有大量土地儲備的上市發展商，股價隨即上升，反映市場的預期。
公私營合作 利土儲多發展商
如果要量化或形象化政策背後所涉及的利益，以政府提供的主要大型發展商合共擁有1,000公頃農地計算（即1.08億平方呎），若果最終能釋出十分之一土地以公私營合作形式發展，亦即是大約1,000萬平方呎，以地積比率3倍計算，就是3.000萬平方呎，公私營各佔一半，留下大約1,500萬平方呎由發展商興建私樓賺取利益。
1,500萬平方呎的發展樓面，相當於去年政府出售的住宅用地樓面總和400萬平方呎的4倍。現時新界區新盤實用呎價動輒1.5萬元，用兩成利潤計算，每呎利潤更達3,000元，1,500萬平方呎的發展樓面便相當於450億元的大生意！
若政府選擇利用公私營合作模式增加供應，擁有大量農地儲備的發展商固然有更大發展機會，而當政府側重公私營合作提供供應，而減少填海、賣地，較少農地儲備、過往仍靠投地補充土地儲備的發展商的生存空間則會有所收窄。
另一邊廂，重置或在葵青貨櫃碼頭上蓋建屋、利用電話機樓或不同公共設施用地等選項，亦牽涉不同利益因素。
目前葵青貨櫃碼頭由多間不同港口營運商所持有，這些營運商的母公司背景或多或少有涉足地產發展，一旦面積多達280公頃的碼頭用地落實建屋計劃，政府難免需要與土地業權人，亦即是該幾間營運商商討發展權的問題，最終營運商或者相關母公司能否獲得一部分發展權，當中亦是牽連甚廣。
例如按照現時倡議計劃的工程師或建築師所估算，整個碼頭潛在的房屋供應多數達20萬伙，只要營運商能分得當中十分之一單位的發展權，便是多達2萬伙的超大型發展項目，亦是數以百億、千億計算大型項目。
至於電話機樓、巴士廠等公共設施建屋等等亦是同一道理，擁有業權、營運商一直有意將土地轉型作住宅、商業發展，以謀取更大利益。
填海拓地最多 關連利益最少
以上還只是發展商、業主涉及的大肥肉，還未計算土地發展過程之中，涉及不同承建商、顧問公司的利益。那麽多糾葛，所以唐榮選的還是填海、填海、填海（見附表），可以開發最多的土地，關連利益最少。
正由於香港土地有價，土地供應的諮詢才顯得重要，市民應該深思各項選項的利與弊，然後再作取捨。
撰文:唐榮
欄名:專家樓論