2018-04-09
經濟日報
早年曾撰文指出，「對唐榮來說，同樣的條件，可能更支持港府大規模填海，建立資助出售房屋城、居屋島，因為郊野公園是改變土地用途、填海是創造土地。」
去年中，立法會撥出近206億元，為東涌擴展工程撥款。今年初，財政司司陳茂波出席動工儀式時指出，東涌新市鎮擴展是2003年將軍澳及東涌最後一期填海發展後，第一個填海造地的新市鎮計劃。
東涌新市鎮的資料顯示，擬議的東涌擴展計劃將涵蓋現有東涌新市鎮東西兩面。按規劃及工程研究的建議，東涌擴展計劃將會提供約40,800個住宅單位，容納約14萬以上人口。該計劃亦會提供約538萬平方呎總樓面面積作辦公室用途、352萬平方呎總樓面面積作零售用途，以及54萬平方呎總樓面面積作酒店用途。
東涌4萬單位 成本怎分攤？
就拿這些數字做一個模擬估計，不管其他商業樓面、設施等等，206億元的填海撥款，創造40,800個住宅單位，全數由這些單位分攤填海成本，平均每個住宅單位的需費約為50萬元。
又假設40,800個，平均每個面積為500平方呎，如果像文章開始時提到，全部撥作公營房屋發展，以換取社會支持填海造地，以每方呎2,000元建築成本計算，每個單位建築費造價是100萬元，涉及資金是408億元，換言之，加上填海費用，創造這40,800個單位，總成本大約是615億元，每個約為150萬元。
唐榮是小市民，只用小市民心態計數，有各種不同的方式推算，作為以後爭取市民支持，全部填海發展公營房屋的假設：
•全部作為公屋，現時公屋單位平均月租為1,880元，4萬多單位每月收租7,689萬元，各種條件不變，需要收租800個月才能收回成本，大概67年左右。
•如果一半是公屋、一半是居屋，居屋以成本價出售與合資格市民，即150萬元，換言之，可收回307億元左右，餘下的由公屋逐步收租回籠，亦可以視為政府對基層市民的支持，那300餘億元，創造了20,000多個公屋讓市民居住。
•不過，還可以進取一點，就以成本1倍出售當中的一半單位，亦即每單位300萬元，今時光景，300萬買一個東涌500平方呎單位，應該熱到爆炸，結果，已經足以收回600多億元填海及建屋成本。
•又如果，全數作居屋或者綠置居，平均每個單位賣成本的1倍，同樣是300萬元，40,800單位，可以套回1,224億元，帳面賺1倍，足以為下一幅填海地提供發展資金。
值得留意的是，以上這些假設，如上文所指，並未包括944萬平方呎的商廈、商舖及酒店樓面，如果以每平方樓面價3,000元計算，港府可以再額外套回283億元。過去港府偏向撥出土地作私人發展，獲得龐大的賣地收入以支持土地開發、又或讓社會保持簡單稅制、提供各種福利等，如上文構想的填海，一半公屋、一半居屋、商業撥作私人，仍有一定的賣地收入，當然沒有過去暴利，這就要看港府如何取捨了。
撰文:唐榮
欄名:專家樓論