2018-04-06
經濟日報
愈來愈多的港人首置上車盤資訊釋出市場，包括港府公布下一個財政年度賣地計劃中，安排作首置的地皮資料，市場估計樓面地價1.2萬至1.4萬元，可以想像首置盤將來賣價之高。
政府構思作首置上車盤用地位於安達臣道發展區規劃用地最南端，佔地約21.85萬平方呎，估計可建樓面約109.8萬平方呎，項目可建約1,700伙，其中約1,000伙會作首置上車單位。
樓面地價高 推高成本
該地的建築物高限為主水平基準以上250及275米，地勢位置較高，預計將外望調景嶺一帶山景為主，需視乎首置上車限制細節，預期該地較適合興建中小型單位，市場估值傾向保守，介乎131.8億至153.8億元，樓面地價1.2萬至1.4萬元。舉例若再加上每平方呎4,000元的建築費及利息支出，樓面呎價成本已達到1.6萬至1.8萬元，相關支出愈高、成本愈大。
假設成本達到這個水平，即使以成本價售回給政府，價錢似乎亦高不可攀。唐榮嘗試以最近推出的新居屋為例，其中啟德啟朗苑，在地理位置上應該算是最接近港人首置上車盤。表1是啟朗苑的單位定價，200多呎至400多平方呎，最貴是488萬元、呎價最高是10,364元。而新居屋的定價，大約是市價的七折左右。
最近港府有關官員曾指出，未來綠置居的折扣大約較居屋再多一成左右，換言之，可以大約得以下的估計，綠置居、居屋、港人首置上車盤三種都是有各類限制的資助出售房屋，如果新居屋是市值七折、綠置居是市值六折、那有理由相信，港人首置上車盤，大概是市價的八折左右，情況一如上世紀居屋與夾心階層住屋計劃的配置。
表2是依照啟朗苑的定價，再換算為市價八折作為港人首置上車盤的模擬價，可以發現，實用呎價最高亦只達12,000元左右，若以此與上文對安達臣道的地價比較，或者剛剛足以支付地價，但建築費利息等支出又如何？港府或者發展商留在未來補地價中收回？
賣斷地皮 銷售怎限制？
這便衍生出另一問題，港府推出首置地皮出售的模式是賣斷，由發展商興建到賣樓，只是1,000伙設定各種銷售限制？如果是這種情況，以安達臣道可建110萬呎樓面計算，約六成樓面是首置、四成樓面是私人樓，那港府如何訂出底價？是六成樓面依成本、四成樓面根據市值推算未來賣價嗎，發展商極有可能藉此壓低出價。
又或者港府仿照過去曾構想的混合式，發展商建屋後交回1,000單位，由房委或房協出售，換言之，發展商要以餘下的700單位，出售後能收回1,700單位的成本及取得合理回報？出價也是難上難？
如果是未來賣價完全與市價脫鈎，地價成本則更難推算，可以預見，港人首置上車盤具爭議的議題頗多，需要及早拿出社會討論。
撰文:唐榮
欄名:專家樓論