私樓供應增 未達平均值

上周差餉物業估價署發表最新數字，市區私樓供應大增，今明兩年私樓預測落成量共3.85萬伙，市區佔達1.5萬伙；單計今年落成的1.8萬伙新樓，逾半數位於港九市區，涉9,262伙，創近14年新高。 數據可以說達到長遠房屋策略的目標，理論上每年興建1.8萬伙土地投入市場、3年左右可以以樓花形式出售、再3年可以變成現樓以供租住。但這樣的供應夠不夠？可能還未夠。 量度的標準是以新加坡的情況為例，同樣面對熱錢流入的挑戰，鄰近新加坡透過增加私樓建屋量，2014至16年每年私人住宅單位供應量為2萬個左右，較1990年以來歷史均值增加2倍，應該是最終引導樓價逐步回落的其中一個原因。去年底，新加坡金管局報告更表示，私樓供應大增超過1倍，未來3至5年私樓存量將會上升。市場能否完全吸納既有空置單位及新增供應，存在相當大的不確定性。不管是1倍還是2倍，香港何時才會出現供應過多的警告？ 星洲供應翻倍 港望塵莫及 差餉物業估價署報告指出，今年預測私樓落成量達1.81萬伙，按年增2%，屬首次達至長遠房策的供應目標，而明年落成量更會攀升至約2.04萬伙，按年多12%，創2004年以來、近15年新高，兩年合共3.85萬伙私樓落成。 如果以分區數據來看，市區供應顯著增加，今年將有9,262伙新樓供應來自港九市區，較去年的8,136伙再增加14%，佔整體供應量約51%，無論供應量或是比例都是2004年以後、近14年新高。 市區供應大增，主要來自過去幾年多幅售出的啟德區地皮，令九龍城區落成量增加至4,465伙，屬全港之冠，相當於全港供應量25%，料包括啟德區的嘉華（00173）嘉匯、建灝天寰及會德豐地產OASIS KAI TAK等，大部分單位已推售。 明年最多供應的地區為西貢區（包括將軍澳），涉及多達3,775伙，連續3年有逾2,000伙落成，累積供應多達8,623伙，集中在將軍澳南及日出康城一帶，其次，則是大埔區（3,226伙），涉及大埔白石角多個豪宅項目。 不管是1.8萬伙還是2萬伙，多不多？如果以新加坡增加供應翻倍的標準，肯定不多。 附表是落成量的每五年變化，最新2016至2020把已有數據加上預測數字，這五年（2016至2020年）平均每年只有1.8萬伙，與過去35年平均每年近2.3萬伙比較，落成私樓供應仍少22%。 又或與新加坡相同年份標準，亦即1991年至2015共25年，香港共約有503,860伙落成，平均每年是20,154伙，供應量翻倍？這五年比較，根本連平均值也未達到。 撰文:唐榮 欄名:專家樓論