本港踏入落成量高峰期，本報統計去年第四季至今年第二季逾萬伙新盤落成，隨着新樓陸續入伙，租金亦見受壓迹象，其中啟德1號呎租28元，回報率僅1.8厘，屬市區罕見。
政府近年積極推地，當年的「麵粉」陸續變成「麵包」，踏入落成高峰期。據本報統計，從去年第四季至今年第二季共3個季度，已落成及即將入伙的新盤多達1.02萬伙，主要集中在5個區域，包括屯門、何文田、將軍澳、啟德及元朗，隨着這些區域新盤陸續入伙，租金亦見受壓迹象。
按上述1萬伙單位計，假設有兩成是投資者入市，即有2,000個新租盤應市，相對於一個大型新盤的單位總數。租盤多租客不憂沒有選擇，令個別配套未及完善的地區，出現租金下跌的情況，當中以啟德1號最明顯。
啟德1號 2房租金兩月跌3成
啟德1號去年底收樓，不過出租同意書於今年1月份才陸續批出，加上早前農曆新年租賃淡季，令項目租盤累積至約200個，心急小業主不惜調低租金叫價。美聯物業營業經理葉鎮龍指出，項目有3個兩房戶分別以1.6萬元租出，呎租只有28元，創項目入伙後新低，包括（Ⅱ）3座高層E室，實用面積563平方呎，業主於2017年以1,087.9萬元購入單位，以月租1.6萬元計，租賃回報只有1.8厘，市區入伙盤罕有跌穿2厘水平。
據了解，啟德1號的管理費約4元，以上述單位計算，即須2,252元的管理費支出，實際租金收入只有13,748元，回報率進一步跌至1.5厘。事實上，啟德1號兩房戶1月份租金水平曾高見2.2萬元，不過租盤累積下，兩個月租金已下跌近3成。
翻查紀錄，3月份啟德1號錄得約60宗租賃成交，以1房細單位為主，其中（Ⅱ）3座低層H室，實用面積375平方呎，月租1.28萬元，租金屬本月成交中最低，亦較1月份1房租金1.65萬元，低逾兩成。
呎租28 低同區二手樓24%
而最近的牛頭角藍籌屋苑淘大花園，H座低層391平方呎的細單位，月租亦達1.45萬元，呎租37元。新落成的啟德1號，成交呎租比樓齡逾30年二手物業，還要低24%。
業界人士認為，啟德區租金表現跑輸大市，主因其配套未完善所影響，而目前新入伙項目租賃回報，大部分可達3厘或以上，包括將軍澳SAVANNAH一個低層兩房戶，月租1.98萬元，以買入價658萬元計，回報有3.6厘。預期整體樓價仍然向上，間接亦支持二手租金表現。
撰文:文倩婷
梁振鋒