2018-03-26
經濟日報
去年初唐榮曾撰文《土地庫是林鄭房策核心嗎？》，土地庫、土地儲備的話題會在下個月展開的土地供應大辯論內觸及嗎？
當時文章提及，時任發展局局長的特首林鄭月娥在2009年11月6日在立法會的發言，「如在香港建立一個政府土地庫（land bank），因現在往往只能按着今日預測到的需求提供土地，是未必足夠」。
事實上，在2011年時林鄭推動的《優化土地供應策略》諮詢之中，亦正花了相當的篇幅去討論土地儲備的問題，當時甚至提出有3種建立土地儲備的形式，包括
1.預留符合選址準則的可行地點，
2.在可行地點先完成研究及設計工作，以至
3.平整土地，以備有需要時可即時使用。
當時政府引用新加坡在70年填海造地，作為土地儲備，以備在2000年代能夠作為濱海灣發展的例子，希望力推這個土地儲備的概念。
根據後來公布的公眾參與報告，這個土地儲備的概念大約獲得6成市民支持，但亦惹來不少民間團體質疑政府推銷這個概念，是希望為大規模填海開路。
建土地庫 林鄭曾提3形式
事隔多年後，今次土地供應公眾諮詢會不會再強調這個說法，卻有不同的意見。土地供應專責小組成員之一的學者雷鼎鳴認為，眼前土地供應短缺情況嚴重，「救火」也來不及，根本無條件去談論建立土地儲備。
另一邊廂，小組另一位成員建築師吳永順就認為，本港有建立土地儲備的需要，認為概念等同一般人需要有積蓄，否則遇到有不同需要時，便需要東撲西撲去籌錢解決問題，而近年土地供應不足，正因為政府無土地儲備，而要在各區插針式改劃用地建屋，結果惹來不少民間反感。
到底公眾諮詢會否重點提及土地儲備概念，要待下月公眾諮詢才知道，不過總括來說，香港的確是有建立土地儲備的需要。
調節建屋量 土地儲備需足
回頭看經過20年的樓市，97年前樓市熾熱，社會認為要大興土木建屋，到處放寬地積比以增加土供應，務求符合八萬五的建屋目標，衍生發展密度過高的城市規劃問題。
其後樓價跌至2003年沙士低位時，社會卻走向另一個極端，認為不再需要興建大量房屋，不需要為土地供應作準備，結果遇到近年樓市狂潮時，面對大量內地、海外的置業需求時，卻無足夠土地以增加供應，造成樓價貴、上車難的種種房屋問題。
種種情況顯示，香港作為高度開放的小型經濟體，經濟增長、樓市需求很多時候是身不由己，被動的受外圍經濟及資金流影響，政府需要有足夠的能力或儲備去因應市況調節建屋量，當中的儲備除了是建屋的房屋基金儲備外，更重要是足夠的土地儲備。
同樣面對熱錢流入的挑戰，鄰近新加坡透過增加私樓建屋量一倍，2014至16年每年私人住宅單位供應量為2萬個左右，較1990年以來歷史均值增加2倍，最終引導樓價逐步回落。
要做到這種程度，除了取決於政府解決樓市問題的決心，亦取決當地政府能否持有大量土地儲備應對突如其來的房屋需求。
撰文:唐榮
欄名:專家樓論