2018-03-24
東方日報
樓市暢旺，二手盤源愈見短缺，叫價較低的連租約盤亦成為搶手貨。不過，專家提醒，置業人士購買這類物業時宜多留意「中伏」位，一不留神買錯樓盤就得不償失。
連租約盤無樓可睇，以往多是投資客追捧對象，但樓價升勢凌厲，用家怕愈遲買，樓價愈貴的心態下，照搶入市。即使是傳統放盤多、流通量高的大型藍籌屋苑，亦頻現用家承接連租約單位的個案。
地產代理指，樓價動輒千萬元的鰂魚涌太古城，新近屋苑一個三房連租約盤，實用面積689方呎，開盤叫價1,300萬元，放盤僅兩日即獲買家以1,280萬元承接。
另外，上車熱點沙田第一城一個兩房單位，實用面積304方呎，新近連租約以499萬元獲承接。該單位租約期至今年六月，買家考慮將單位收回自住。
過往用家興趣不大
高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚指出，自己過往買樓自住或投資，通常向連租約物業入手，因為這類單位樓價折讓較大，加上普遍用家鍾情可以睇現樓，對這類「無樓睇」的單位興趣不大，買家之間的競爭較細；再者，業主多數屬於投資者，放盤意欲較強，入市相對容易。
不過，他提醒打算購買連租約盤的置業人士，宜在單位內籠、租客及按揭等方面多加留意，減低「中伏」機會。
無樓睇 內籠恐極殘
購買連租約放盤最大風險是「無樓睇」，在未睇先買情況下，難以得知內籠現況，收爛樓的風險增加。
迎富地產代理林穗華指，去年市場上曾現一宗「甩轆」入市個案，單位為紅磡黃埔花園一個兩房單位，連租約放盤，以約700萬元易手，當時貼近市價。新業主一直無樓可睇，收樓時才發覺單位爆鹹水渠，全屋地板浸到發霉，後來即使向業主討回部分維修費，但已大失預算。
間隔或變 不符圖則
林氏建議，買入連租約盤前應請業主提供單位內籠相片，並於簽約買樓前嘗試向業主安排實地睇樓，同時認識租客，三口六面確認租客的遷出日期，以保障自己權益。
港置劉浩勤指，半年前市場上有買家在「無樓睇」下，以600萬元買入將軍澳新都城連租約單位，單位原則兩房間隔，買家收樓才發現跟圖則不符，原來租客將兩個睡房打通成一個房間，最後惟有自己付錢還原。
有心理準備大裝修
此外，中原李卓衡表示，買入連租約單位要有心理準備大裝修，降低內籠不似預期的落差，有時可能有意外驚喜。以他為例，亦是購入連租約盤作為自己居所，買樓時業主從未提及裝修狀況，幸好收樓後單位的裝修及家具「用得番」即可入住，慳回十萬元裝修費。
申請按揭最高只借五成
申請銀行按揭是置業不容忽視的一環，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，要留意連租約物業的樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。首期緊張的置業人士宜計算清楚，以免失預算。
租金收入視為入息
她續說，由於物業屬投資性質，即使是本地有收入人士，其供款佔入息比率只可以為40%，壓力測試後為50%。不過，連租約盤也有好處，因為租約上列明租金，銀行亦視租金收入為每月入息，惟通常以租金收入七折計算。另外，有個別銀行在處理連租約物業的按揭申請時，會要求驗樓，因此業主最好與租客商討安排驗樓事宜。
另外，美聯梁仲維亦提醒買家，若為了申請較高成數的樓宇按揭，在買賣合約上將連租約物業交易，改為交吉交易，以騙取銀行樓宇按揭貸款，此舉可能會構成串謀訛騙罪，買家入市時宜小心。
中原李卓衡稱，物業成交期長短亦不容忽視，尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期，最好時間「預鬆一點」，始終申請樓按需時，未必個個申請人收入「靚仔」，能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。
必須履行租約 最驚租霸
連租約單位涉及租客，有許多細節不能掉以輕心。高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚表示，買一個連租約盤，新業主須有心理準備要等待租約完結後，才能搬入單位。
他續指，新業主首要留意的是生約期何時開始，若然已屆生約期，就可以向租客提出提早終止租約，以盡早取回單位。由於新業主必須履行現有的租約，最怕的情況是遇上租霸。
向原業主索取租客按金
張翹楚建議，買家入市前宜向業主查詢租客的背景，並索取交租紀錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。另一方面，若果發現租約期特別長，買家宜查看箇中有沒有加租及斷租的條款。
此外，美聯梁仲維表示，買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。
他續指，以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），令單位不能轉售，交易最終要取消收場，故買家應向業主查問清楚。
嗌價較交吉盤平一截
連租約單位一向予人較平價的感覺，究竟現時熱門藍籌屋苑的連租約入場盤叫價，與交吉盤入門價相差多少？
美聯梁仲維指，連租約盤業主多是投資客，賣樓意欲較大，但叫價未必平過交吉盤很多，以荃灣中心為例，交吉盤最平叫價430萬元，「埋枱」可能420萬元有交易，與連租約盤入場價410萬元相去不遠。中原伍耀祖稱，天水圍嘉湖山莊連租約盤最平叫價480萬元，比交吉盤490萬元的入場價，僅便宜10萬元。
德福連約叫750萬 低10萬
港置劉浩勤指，將軍澳新都城交吉及連租盤入場價分別為645萬元及630萬元。港置譚征指，九龍灣德福花園目前交吉盤最平叫760萬元，較連租約盤入門價750萬元略為相宜。
另外，迎富地產代理林穗華表示，紅磡黃埔花園以往交吉盤及連租盤成交價相差4至5%，但隨着市況轉旺，連租約盤頗搶手，目前兩類盤差價已收窄到2至3%。現時交吉盤及連租約盤最平叫價分別為680萬元及650萬元。
利嘉閣黃銳平稱，現時柴灣杏花邨交吉盤及連租約盤入場費分別為780萬元及750萬元。