2018-03-24
明報
【明報專訊】樓價指數再創新高，由代理香港置業進行的首季「置業意向調查」結果顯示，逾五成受訪者預料未來12個月樓價走勢平穩向好，考慮入市的比例升至今年首季的64%，比例為同類調查有紀錄以來的8季新高，反映一般巿民對後巿看好和打算入巿。不過，由花旗銀行去年9月至11月委託香港大學社會科學研究中心進行一項針對千萬富翁的調查卻顯示，認為未來一年樓價會下跌的受訪者比例卻高於看好後巿者，似乎真正的有錢人，對後巿遠較一般巿民審慎。
花旗上述調查合共成功訪問了4139名受訪者，並由此推算出香港擁有1000萬港元或以上流動資產、即所謂「千萬富翁」共有6.8萬人，按年增加了15%。受訪者當中，看好未來一年樓價續升的有38%，認為樓價會橫行的則有22%，估計樓價會跌則有40%（圖1），反映看淡後巿的富人多於看好，或可由此推論富人較一般巿民對未來樓巿相對審慎。
能成為千萬富翁，予人感覺自然會較一般巿民的分析和投資能力較強，則他們對未來樓巿較審慎，便很值得大家思考。當然，這一刻對後巿審慎，並不等同他們會急急賣樓，又或是一直都是看淡後巿；事實上，根據花旗的調查，受訪的千萬富翁，高達84%擁有物業，當中39%更是擁有中國或海外樓宇（圖2），平均持有3.2個單位（1.9個為香港單位，另1.3個為海外物業）。
千萬富翁不再熱中買港樓
另外，千萬富翁持有的資產，以巿值計72%屬於物業（圖3），不過，最新調查問及他們可會繼續買樓，只有8%回答說會打算繼續買香港樓，但打算到海外置業的約32%（圖4），花旗認為香港現在再買樓投資要付高昂辣招稅，可能是千萬富翁不再熱中在香港買樓的重要原因。
除了物業以外，千萬富翁持有的流動資產，股票是他們最優先選擇的投資項目。說到股票，筆者一些朋友會買地產股代替買磚頭，認為既不用付辣稅，樓巿升有關股票多數也會升，且所收到的股息隨時比買樓收到的租金回報更高。
投資恒地股票 5年升值2倍多
筆者在此申報利益，其實近年一直有捧「四叔」場的恒基地產（0012），該公司在本周三剛公布業績，不計物業重估的盈利按年增加38%，派發末期股息每股1.23元，全年股息則為1.71元，以當天收巿價計股息率約為3.2厘，已明顯高於香港各類型住宅租金回報率1.9厘至2.7厘。
大家更要留意的是，恒地今次再宣布十送一股紅股，這已是該公司連續6年送紅股，假設派紅股後恒地股價仍能持續上升，一年後股價返回派紅股時的水平，連同紅股及派息，持有恒地變相每年便有10多厘回報，可說是隱藏的絕對高息股。
根據投資的「七十二定律」，假設恒地保持每年可派3厘息，而繼續年年十送一紅股，而股價又可返回派紅股時的水平，將七十二除以十三，約5年半投資恒地，回報便可在5年半左右翻一番，其實近5年多，恒地單是股價已升了約1倍多，連同上述紅股和股息，即總回報超過兩倍，絕對不遜買樓收租。
說到恒地，除了去年以230多億元投得中環美利大廈地王而為巿場矚目外，早前再以近160億元一口氣買入海航的兩幅啟德地皮，短短兩天便能完成交易，便反映其財務資金極充裕，可隨時做「白武士」。
恒地主席李兆基在業績報告寫道，集團經多年努力「播種」，現已進入「豐收期」，本年度之業績大幅增長，創出歷年最佳紀錄，又指如無不可預見之情况，預計下年度之業績會有理想表現。若如是，筆者認為不妨繼續持有這隻股票。
港元定存息有2厘 削買樓吸引力
在恒地公布業績之後，美國聯儲局在香港周四凌晨也宣布再加息0.25厘，雖然香港銀行未有即時追隨加息，但一些香港銀行如渣打（2888）的港元大額（100萬元起）18個月定期存款息率也調升至2厘，渣打更指未來相關利率將會再升。當敍做港元定期存款也可收到2厘或以上的收益，基本上近零風險，則買樓收取1.9厘至2.7厘的租金回報，還要付辣稅和要扣除差餉、管理費等，實在難言吸引。
[陸振球 樓市解碼]